Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из наиболее популярных вариантов перехода собственности (если, конечно, говорить о рынке вторичной недвижимости) .

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.

Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.

Формально, с юридической точки зрения, стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правовые отношения регулируются теми же законодательными актами (за некоторыми исключениями, о которых будет сказано ниже).

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе) , расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.

Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые - одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время , а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» - которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» - они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» - такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

Преимущества

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

Недостатки

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Преимущества

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки , в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Недостатки

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу. С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре. Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками. В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации. В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке. В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Передача квартир в альтернативных сделках

Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств. Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Заключение

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру. Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).

Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.

Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риелтора, а в идеале заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве.

Игорь Василенко

По данным социологических исследований, порядка сорока процентов российских семей стремятся улучшить свое местожительство. Переехать в другой город, съехать от родителей или расширить площадь. Каждый день происходит огромное количество торговых сделок на рынке недвижимости. Люди стали мобильнее и многие проводят подобного рода операции, по распоряжению жилья, неоднократно.

Чаще жилплощадь продают, чтобы купить другую и сделать это предпочитают одновременно, альтернативную сделку с недвижимостью считают самым распространенным и востребованным видом.

Справка! По статистике, к таким отношениям прибегают практически все владельцы, у которых есть только одно единственное жильё.

Исключительность процесса заключается в том, что человеку приходится в одно время подыскивать подходящий вариант себе и параллельно искать покупателя для своего жилья. То есть получается, что процесс приобретения и сбыта плотно взаимосвязаны. Это может быть как жильё в новостройках, так и на вторичном рынке. Примитивнейшая форма такой процедуры большинству известна давно – это обмен. Чаще всего он происходит с доплатой, что связано с неравноценностью квадратных метров и разными финансовыми возможностями участников.

Интересно! Данный вид соглашения во многих субъектах РФ называют на свой манер. Например, в петербургских изданиях это – «встречка».

Терминология и механизмы

В объявлениях часто можно увидеть непонятные примечания. Простому человеку не всегда легко разобраться с риелторскими терминами. В чем разница, и какие риски ждут продавца или покупателя в каждом случае, современный человек должен понимать.

Итак, что же это значит:

• альтернативная продажа квартиры – собственник продает свое жильё и тут же покупает себе другое за вырученные деньги от продажи.
• прямая – продавец продаёт недвижимость и получает за неё оплату, ничего не покупая взамен.

Каждый вид говорит о её простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки;

К сведению! Первый вариант занимает на рынке более восьмидесяти процентов.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

• когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
• наоборот, увеличение площади.

Читайте также: Кто оплачивает сделку купли-продажи квартиры: стандартные схемы

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок. Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения. Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

Важно! Все должно происходить в один день.

Количество сторон

Это единовременная операция по продаже одного имущества и покупки другого, с участием трех сторон, как минимум:

• главный покупатель;
• продавец одного жилья;
• продавец второго.

Полезно знать! В альтернативной сделке купли-продажи квартиры бывает до шести участников. Продавец каждого предыдущего объекта, является покупателем следующего. Но такие длинные и многоэтапные процессы стараются делить на части, поскольку согласования со всеми сторонами могут сильно затягиваться, да и встречаются подобные крайне редко из-за своей сложности.

Поэтапное финансирование

В данной сделке основную часть вносит главный покупатель (наличными или через ипотеку), а остальные стороны, фактически, меняют свою жилплощадь с доплатой или без. После этого заключаются договоры, которые в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Участникам придется немного подождать, ведь должны собраться все звенья этой довольно сложной цепочки из собственников и их имущества на продажу, и каждый должен найти себе новое жильё.

Но здесь есть свои плюсы, альтернатива обычно дешевле свободных. Когда в объявлении написано, что альтернатива подобрана, ждать придётся недолго. В любом случае, чтобы сумма не менялась каждую неделю, имеет смысл внести предоплату. После аванса сумма уже не изменится, можно спокойно ждать и искать альтернативный вариант. Потом останется только проверить документы. Если с одной квартирой будет что-то не так, сделку могут не зарегистрировать.

Читайте также: Построил дом: как правильно оформить в собственность

Правовые нормы

Стоит также знать, что по типу продажи «альтернатива» – это сделка нотариальная и касается незащищенных категорий населения:

• несовершеннолетние;
• опекаемые;
• пенсионеры.

Чтобы получить список всех, прописанных в квартире, достаточно посетить с продавцом ЕИРЦ, где выдадут соответствующую справку.

Совет! Без продавца в центр идти смысла нет, данные без хозяина в центре никто не даст.

Специфические особенности

Помимо типовых ситуаций связанных с риском, характерных для обычной продажи или покупки, при построении альтернативы, дополнительно могут возникать несистематические риски. Порой возникают обстоятельства, которые заставляют передумать среднего участника. Предположим, уже получив аванс, человек понимает, что занизил цену или же ему элементарно не хватает средств на ту, которую выбрал. И тогда он может легко и без предупреждения сорвать сделку. Возможен также вариант, что кто-то из других участников в какой-то момент откажутся от участия. К такому же результату может привести и просто банальная несогласованность действий между сторонами.

Напоминание! Чтобы обезопасить себя от приостановки регистрации, условия и последовательность операции должны быть неоднократно оговорены между участниками и их представителями.

Договорные обязательства

Даже если все нюансы детально проработаны, риск при оформлении все равно остается. И это объяснимо, ведь между собой договоры никак юридически не связаны и регистратор может отказать в оформлении одного из объектов. В таком случае необходимо прервать процесс подготовки остальных. Когда регистрация частично уже произошла, необходимо попытаться договориться с другими сторонами о расторжении. Если ситуация не будет разрешена, стоит обратиться в суд с прошением о восстановлении права на квартиру.

Определение и особенности

Для жилья с ипотечными обязательствами, порядок сделки остаётся тем же. Единственное, что в каждом кредитном учреждении свои требования к финансовым расчетам и порядку оформлению, что может также влиять на сроки. Регистрация, в среднем проходит:

• ипотечная – за четыре дня;
• обычная – за десять дней.

Кстати! При участии нескольких покупателей с ипотекой, нужно будет выбирать одну финансовую организацию или искать другую недвижимость .

Безопасные расчеты

Естественно, что продавец заинтересован в скорейшем получении денег. Имея на руках наличные, его не будет так волновать процесс регистрации как покупателя. Который в свою очередь заинтересован в передаче денег только после того, как он станет собственником. Золотую середину можно найти, воспользовавшись одним из способов:

• банковская ячейка;
• аккредитив;
• эскроу-счёт.

Далеко не всегда сделка по является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки. В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя. В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, другие , третьи оформляют , а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

• Найти подходящих покупателей-продавцов.
• Проверить сделку с юридической точки зрения.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Основной договор.
• Заверение и регистрация договора.
• Регистрация права собственности.
• Подписание .
• Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

• Паспорта сторон.
• Выписки из ЕГРН.
• Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
• Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

• Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
• Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
• Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

• прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
• альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

• передача ключей от квартиры;
• дата выселения прежних хозяев;
• снятие жильцов с регистрационного учёта;
• наличие обременений на имущество;
• план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

• продавец квартиры № 1;
• покупатель;
• продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж - «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Альтернативная продажа квартиры и риски

1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

• договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
• обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

• на сайте Росреестра;
• по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.