В чьей собственности находится земля в многоквартирном доме — постановка на кадастровый учет, проверка регистрации, плюсы и минусы учета. Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы? Земля под мк

Юрий

Здравствуйте! Наш многоквартирный дом построен в 1968 году. Земельный участок на котором расположен наш дом поставлен на кадастровый учет в 2002 году на основании предоставленных администрацией города списков ранее учтенных земельных участков составленных по результатам инвентаризации земель города. В соответствии с выпиской из ГКН наш земельный участок имеет статус ранее учтенного, но границы его не установлены в соответствии с действующим законодательством,декларативная площадь земельного участка составляет 1882 кв.м. , назначение участка – для эксплуатации жилого дома. Несколько квартир в нашем доме переведены их собственниками в нежилые помещения и в настоящее время являются магазинами. Мы хотим зарегистрировать право общей долевой собственности на наш земельный участок. Для этого необходимо провести межевание, а для межевания нужно вычислить размер площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома. По методике изложенной в «СП 30-101-98 "Методические указания по расчету земельных участков в кондоминиумах"» размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома вычисляется путем умножения коэффициента зависящего от этажности и года постройки данного дома на общую площадь всех жилых помещений в данном доме. Но ведь часть помещений в нашем доме принадлежащая отдельным собственникам на сегодняшний день не являются жилыми помещениями (магазины). Каким образом законодательство РФ предусматривает определение площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома? Спасибо.

Уточнение от 2 апреля 2015 - 16:53
Мы тоже считаем, что правильно было бы при расчете размера площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома учитывать площадь нежилых помещений также как и жилых, так как при приобретении этих помещений приобреталась и приходящаяся на их долю часть общего имущества (часть земельного участка на котором расположен наш дом) Но администрация города отказывается согласовывать межевой план нашего земельного участка, в котором размер площади нашего земельного участка расчитан с учетом того, что ранее (во время застройки данной территории) все помещения в нашем доме принадлежащие отдельным собственникам были жилыми. Администрация города настаивает на том, что для нежилых помещений не должны предусматриваться детские площадки, площадки для отдыха и занятий спортом и т.п. и на этом основании утвержджает, что в расчетах площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома должны учитываться только те помещения, которые на сегодняшний день являются жилыми. При таком расчете площадь нашего земельного участка уменьшается почти в два раза, так как в доме было всего 12 квартир и из них 5 переведены в нежилые. По расчетам Администрации города нам положена полоса земли вдоль дома шириной 12 метров, но на таком участке даже парковку для наших автомобилей невозможно разместить из за близости к окнам квартир.А на детскую или спорт площадку уже ничего не остается, а ведь еще нужны места для выгрузки товаров в магазины расположенные на всем первом этаже дома.Мы намерены обратиться в суд, но не знаем на основании каких правовых норм мы можем доказать необходимость учитывать наряду с жилыми помещениями и помещения магазинов. Может по этому поводу были какие-либо разъяснения каких-либо официальных органов?!

Ответы:

Елена Тарасова

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вам следует знать, что

К сожалению, ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть.

Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Более конкретно данное положение раскрывается в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, где указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в порядке части 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Однако, указанная статья говорит об определении лишь предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Значит, в любом случае необходимо будет в рамках известных пределов устанавливать границы с учетом индивидуальных обстоятельств.

Если земельное законодательство говорит о процедуре расчета границ земельного участка под многоквартирным домом лишь в общих чертах, то в части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий.

"С учетом" может означать две возможности установления размеров земельных участков: они могут быть равны показателям, определенным в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, либо быть меньше их, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться данных показателей.

На современном этапе подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка не разрабатывался. В этой связи представляется целесообразным руководствоваться ранее предусмотренным порядком определения границ, который наиболее полно учитывал как интересы жильцов, так и необходимые технические требования.

На основе статьи 10 действовавшего до вступления в силу ЖК Федерального закона "О товариществах собственников жилья" были приняты Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", Свод правил по проектированию и строительству СП 30101-98, Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Основные принципы, заложенные в этих актах, состоят в следующем: если земельный участок еще не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СНиПов, действовавших в период строительства; если же земельный участок уже был отведен, то его границы не подлежат пересмотру. Положение детализирует, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Рекомендация эксперта
Таким образом, я считаю, что при расчете площади земельного участка необходимого для эксплуатации Вашего дома необходимо учитывать нежилые площади так, как они были изначально при строительстве дома (т.е. как жилые).

Если будут вопросы, могу ответить более подробно.

С наилучшими пожеланиями.

Здравствуйте.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д23-5416 “О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.

1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ).

Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.

В соответствии со статьей 37 Закона № 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.

На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.

4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.

В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности

Директор

Департамента недвижимости А.И. Ивак

Вы также вправе обратиться за разъяснениями в Минэконом развитие.

Здравствуйте!

Неурегулированность порядка определения размера земельного участка многоквартирного дома приводит к тому, что практика в большинстве своем идет по пути определения размера земельного участка многоквартирного дома по обрезу фундамента здания. Вместе с тем, законодательство (ст. 36 ЖК РФ) предусматривает включение в состав участка многоквартирного дома территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации здания, занятой объектами озеленения, благоустройства. Эксплуатация дома предполагает подачу на многоквартирный дом различных услуг, обеспечивающих безопасность и комфортность проживания, посредством систем и сетей инженерного обеспечения (газо-, тепло-, водо-, электро- и т.п). Градостроительное законодательство (ст. 6 ФЗ «О введении в действие ГрадК РФ») позволяет определить размер земельного участка многоквартирного дома в проектах планировки и проектах межевания до принятия технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В случае определения размера земельного участка многоквартирного дома по обрезу фундамента здания, земельные участки за пределами обреза фундамента многоквартирного дома рассматриваются как земельные участки общего пользования (используются для проезда/прохода неопределенного круга лиц). Полагаю, что органы гос.власти и органы местного самоуправления, устанавливая в проектах планировки и проектах межевания размер участка многоквартирного дома по обрезу фундамента здания, нарушают права собственников помещений в таком доме, так как создают условия, препятствующие реализации права собственника.

Так как законодательство (ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») обуславливает возникновение земельного участка многоквартирного дома и права собственности на такой участок с проведением его государственного кадастрового учета, то сведения об учете здания многоквартирного дома имеют значение для определения размера уборочной площади многоквартирного дома.

Мнение эксперта относительно критериев определения размера земельного участка многоквартирного дома:

Участок многоквартирного дома не может быть по обрезу фундамента здания, так как обслуживание здания (покраска, побелка стен, ремонт крыш, окон и т.п.) требуют площади за пределами обреза фундамента здания. В технических регламентах по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, а также в проектах планировки и проектах межевания земельный участок многоквартирного дома как часть общего имущества должен включать территорию, необходимую для обслуживания и эксплуатации дома в зависимости от его технических характеристик (этажности, конструктивных особенностей и т.п.). Иной подход (определение участка по обрезу фундамента дома) будет создавать препятствия в реализации собственниками помещений многоквартирного дома своих прав.

Оформлять ли землю под многоквартирным домом

Хотел бы обозначить сразу, о чем пойдет речь в данной статье, а речь пойдет о земельном участке относящейся к собственности многоквартирного дома. Своё отражение земельный участок имеет в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой говорится, что земельный участок под жилым домом признается придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Указанный земельный участок имеет размер и границы, которые остаются неизменными, при условии, если только собственники многоквартирного дома на общем собрании не захотят сделать реконструкцию пункт 4 статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несколько лет подряд ведутся споры по вопросу приватизации земли многоквартирных домов. Является ли приватизация земли многоквартирного дома выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На сегодняшний день уже достаточно практики по данному вопросу, в том числе и судебной, чтобы подвести итоги.

Остановимся на законодательных предпосылках силу, которых обусловлено само направление регистрации в собственность (приватизации) земельного участка многоквартирного дома.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Как указано в статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Реализованный Жилищный кодекс Российской федерации на основании предписания Конституции и Федерального закона «О введении в действия Жилищного кодекса Российской Федерации» учитывает природу общедолевой собственности имущества, включил переход в общедолевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме земельного участка. Как установлено Жилищным кодексом право на земельный участок переходит на безвозмездной основе и вытекает напрямую из норм законодательства.

Существуют случаи, что земельный участок относящейся к многоквартирному дому не сформирован и поставить его на кадастровый учет не представляется возможным. Именно поэтому невозможно определить границы придомовой территории многоквартирного дома, относящиеся к конкретному многоквартирному дому, поэтому зарегистрировать земельный участок не представляется возможным.

Это ситуация у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома вызывает множество вопросов. Как сформировать земельный участок многоквартирного дома? Как определить границы земельного дома относящиеся к их многоквартирному дому? Что именно относится к имуществу многоквартирного дома? С какого периода управляющая компания может включать коммунальные платежи за уборку земельного участка многоквартирного дома? И необходима ли регистрация (приватизация) земельного участка многоквартирного дома?

Жилищным законодательством и действующими правилами № 491 от 13.08.2006 к общедомовому имуществу относится следующее имущество: участка земли, на котором возведен объект недвижимости, зеленые зоны и прочих элементов озеленения и благоустройства, спортивных и детских площадок, парковочных мест и коллективных стоянок для автомобилей, сушилок для белья, подстанций и трансформаторов, пожарных проездов, гаражи и погреба.

Когда управляющая компания или товарищество собственников жилья могут включать коммунальные платежи за уборку и содержание земельного участка?

Очень много споров на эту тему между собственниками и организациями осуществляющие коммунальные начисления. Ответ н этот вопрос изложен в пункте 3 Постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006 года из-за пункта следует, что при определении общедолевой собственности стоит исходить из выписки ЕГРП, в которой изложено кто, является собственником земельного участка придомовой территории. В том случае, если в указанном документе присутствуют расхождения, что учитываются те сведения, в которых закреплён данный земельный участок за собственниками, как общедолевая собственность. Дополнительно хотел вам сказать, что до тех пор, пока земельный участок не сформирован и не зарегистрирован в установленном порядке за собственниками многоквартирного дома, за содержание отвечает местный муниципалитет.

Для чего же регистрировать земельный участок в общедолевую собственность, рассмотрим положительные и отрицательные стороны вопроса.

Положительные стороны оформления земельного участка придомовой территории в собственность:

Собственники многоквартирного дома получают гарантии, а именно без их ведома невозможно будет использовать их земельный участок выраженное в организации автостоянок, прокладка дорог, которая не выгодна собственникам, иные временные постройки, такие как гаражи, магазины и т.п. Невозможно изъять земельный участок без выкупа у собственников для государственных нужд.

Собственники многоквартирного дома могут получать дополнительную прибыль, которую в дальнейшем можно направить на нужды дома, например, сдать в аренду земельный участок либо организовать самим жильцам какую-либо деятельность позволяющую организовывать на данные участках;

Самое главное собственники многоквартирного дома увеличивают стоимость своего объекта недвижимости, поскольку помимо квартиры будет приватизирован земельный участок в долевую собственность.

Одним из плюсов в регистрации земельного участка за собственниками многоквартирного дома является то, что собственники могут благоустроить данный земельный участок: организовать детскую площадку, организовать автостоянку, возмести иные сооружения необходимые для нормальной жизни всего дома.

ВАЖНО! Самое главное, если земельный участок зарегистрирован за собственниками, то передать земельный участок по таким программам, как например стратегического развития территории не возможно. Приведу яркий пример, Вы не зарегистрировали земельный участок, и Администрация города передала участок прямо перед Вашими окнами строительной компании по аукциону, но, а как он проходит всем известно и через полгода прямо перед Вашими окнами появится стена соседнего дома. Подобные сюжеты в новостях Вы видели, как я думаю неоднократно.

Отрицательные стороны оформления земельного участка придомовой территории в собственность:

1. Собственники обязаны содержать земельный участок придомовой территории за свой счет, но тут скажу, так почти все собственники многоквартирных домов уплачивают за содержание своего участка управляющей компании, хотя и не имеют в собственности этой земельный участок даже в тех обстоятельствах, когда он попросту не сформирован;
2. Также можно отнести к минусам, что стоимость квадратного метра возрастает и при продаже квартиры цена за объект возрастает и собственнику трудно продать объект по повышенной цене.

Начало формирования земельного участка начинается и осуществляется в следующем порядке: готовится схема распределения долей владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в праве общей собственности на общее имущество в доме:

копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в доме с вопросом формирования земельного участка;

уведомление (лист) регистрации собственников и их представителей участвующие в общедомовом собрании жильцов;

доверенности присутствующих представителей оформляются, согласно требованиям установленных законодательством;

оформления решения в письменной форме общедомового собрания о формировании земельного участка;

оформление протокола общедомового собрания о формировании земельного участка; обращение в письменным заявлением в установленного государственного органа или местного органа самоуправления для формирования земельного участка.

ВАЖНО! С заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка должно обратиться лично лицо, которое уполномочено решением общего собрания собственников многоквартирного дома в силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 221 от 24.07.2007.

При том, условии, если земельный участок многоквартирного дома сформирован, то можно сразу перейти к регистрации прав общедолевой собственности: сдается письменное заявление о государственной регистрации права общедолевой собственности на земельный участок;

При подачи заявления, должна быть надлежащим образом оформленная доверенность или решение общего собрания жильцов, на основании которого будет выступать уполномоченное лицо правами подачи заявления с пакетом документов в органы государственной регистрации; оплаченная государственная пошлина; подтверждение о том, что земельный участок многоквартирного дома сформирован; решение или протокол общего собрания жильцов о формировании земельного участка, если ранее он не был сформирован; документы подтверждающие владение объектом недвижимости если регистрация объекта была до 31.10.1998 года; иные документы, которые требуются уполномоченным органом; личное присутствие лица в органе государственной регистрации или МФЦ либо направляется заказным письмом с объявленной ценностью и описью вложения;

ДОПОЛНИТЕЛЬНО! С 2015 года земельные участки многоквартирного дома входящие в общедолевую собственность налогом не облагаются пп. 6 п.2 ст. 389 НК РФ.

После проведения государственной регистрации земельного участка многоквартирного дома на основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 122 от 21.07.1997 выдается выписка, свидетельствующая о регистрации земельного участка.

О вопросе границ земельного участка многоквартирного дома могу сообщить следующее, границы земельного участка определяются требованиями земельного и градостроительного законодательства в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Многое зависит при регистрации земельного участка многоквартирного дома дате постройке дома это обусловлено тем, что введение Жилищного кодекса Российской Федерации в силу установленной статьи 16, где утверждены условия с указанием перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома, который находится на нем.

Хочу теперь Вам объяснить разницу:

Если Ваш многоквартирный дом построен до введения норм Жилищного кодекса Российской федерации и земельный участок был сформирован и находился на кадастровом учете, то права переходят к вам на земельный участок автоматически и бесплатно (часть 2 статья 16 ФЗ № 189);

Если земельный участок не был сформирован, но дата регистрации многоквартирного дома является ранее даты введения Жилищного кодекса, то собственники могут обратиться с заявление в органы местного самоуправления с вопросом о формировании земельного участка многоквартирного дома. Это заявление будет основание формирования земельного участка органами власти и постановке на кадастровый учет пункт 3 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12 -П) .

Построенные многоквартирные дома после введения Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации только при условии формирования земельного участка и постановке это на кадастровый учет.

ОЧЕНЬ ВАЖНО! Некоторые люди думают, что раз земельный участок сформирован и уже находится на кадастровом учете, то они являются собственниками и это мнение совершенно неправильное. Только при государственной регистрации в Росреестре РФ земельный участок многоквартирного дома становится общедолевой собственностью.

Земельный надел – это дорогостоящее недвижимое имущество, и многие жильцы задаются вопросом, кому принадлежит земля под многоквартирным домом. Может ли придомовая территория использоваться под нужды самих владельцев квартир так, как им хочется, например, для расширения места для парковки личных авто, или постройку коммерческих палаток и ларьков для сдачи в аренду?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Эти вопросы не праздные, они продиктованы самой жизнью: сдача в аренду или организация платной парковки могли бы снизить бремя постоянного увеличения квартплаты в квитанциях собственников квартир.

Участок под МКД

От этой позиции будет зависеть право полного распоряжения/не распоряжения придомовой территорией всеми жильцами многоквартирного дома.

С приходом рыночных отношений и приватизацией муниципальных квартир, власти на безвозмездной основе передавали собственникам жилых помещений во владение и участок, на котором был построен дом.

Получалось, что вместе с жильем граждане получали и землю, на которой был построен их дом. Но здесь прослеживается одна особенность – земля не выделялась по долям, она переходила по праву общей собственности в пользу всех, кто приватизировал квартиры.

Но чтобы он в действительности стал собственностью жильцов, необходимо его грамотно оформить:

• Определить точные границы, то есть пройти .
• Вызвать кадастровых специалистов для внесения участка под домом в общий план городского поселения.
• Передать документы на регистрацию участка как общего частного владения.

И только по завершению всех процедур, постановки земли на кадастровый учет, можно будет считать, что надел стал собственностью всех жильцов дома.

Законодательное регулирование

Чтобы ответить на вопрос, кому принадлежит земля под многоквартирным домом в 2019 году, следует обратиться к правовым актам.

Земельные права собственников дома регулируются ФЗ от 29.12. 2004 в ред. от 01.07. 2017 за «О введении в законную силу ЖК РФ».

Ч. 2, 3, 5 ст. 16: земельный надел, на котором возведено жилое строение и другие постройки, входящие в общий состав многоквартирного дома, и иное недвижимое имущество, сформированное до вступления в законную силу ЖК РФ и поставленное на учет в Кадастре земель, бесплатно передается по праву общей долевой собственности всех собственников жилого и нежилого фонда.

А также ФЗ от 29.12. 2004 г в ред. от 03.04.2018 за № 188. Ч. 2 и 4 ст. 16: границы земельного надела, на котором возведено жилое строение совместно с деталями озеленения и объектами благоустройства и другими строениями, предназначенными для эксплуатации и обслуживании многоквартирного дома, определяются Земельным и Градостроительным Кодексом РФ.

Если жилое строение было построено после введения ФЗ в законную силу, то право общей собственности на участок возникает у собственников квартир после завершения процедуры постановки на учет в Кадастре земель (ст. 16 ч.2 ст. 16).

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Любое строение возводится на земле, и перед тем, как начать строительство жилого дома, застройщики оформляют права на землю, например, берут ее по праву аренды у городских властей.

В дальнейшем у покупателей жилой недвижимости появиться право оформления ее в общую долевую собственность, если все владельцы квартир согласны с этим положением.

Однако это право, но никак не обязанность жильцов, поэтому муниципальные власти не торопят жителей к оформлению своих законных прав на землю.

Ведь только собственник вправе полностью распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, не противоречащим закону: возводить те строения и объекты, порой не нужные, которые сочтут необходимыми, невзирая на протесты и интересы местных жителей.

Но если право на землю появятся у жителей, то только они совместными решениями смогут ввести ограничения на парковку чужого автотранспорта, установить ограждения для проезда чужих машин, запретить властям точечные застройки, идущие в разрез с общими интересами жильцов и их семей.

Старые здания и новостройки

Как констатирует Жилищное Законодательство, все здания и сооружения, переданные жителям по праву приватизации до введения Кодекса в законную силу и земли, на которых они возведены, также принадлежат всем собственникам квартир.

Но чтобы стать полноправными хозяевами придомового участка, его необходимо поставить на кадастровый учет в едином реестре прав собственности, без этого нюанса распоряжаться наделом по своему усмотрению жильцы не смогут.

Москвичам хорошо известно, что старые пятиэтажки сносят, им выделяются новые квартиры по программе реновации. Но если земли не оформлены по праву общей собственности так, как этого требует Законодательство, то они не смогут получить дополнительную компенсацию за земли, изъятые у них во время сноса на государственные нужды.

Но если все оформлено верно, то кроме нового жилья новоселам причитается компенсация за изъятую землю, а эта сумма позволит расширить выдаваемую по программе жилплощадь за счет выкупа дополнительных квадратных метров.

Что касается новых домов, недавно принятых в эксплуатацию, то еще до начала строительства, земли должны быть занесены в единый Кадастровый реестр земель, то есть, учтены Государством. Только в этом случае многоквартирный дом будет считаться построенным законно. Если же проигнорировать эти требования, то постройка будет незаконной и подлежать сносу.

Кроме проекта застройки регистрируется придомовая территория, которая затем будет принадлежать всем жильцам при оформлении прав на земельный участок.

Иначе власти ее смогут передать в аренду, и прямо напротив ваших окон будет располагаться еще одно жилое строение, нарушая все установленные нормы проживания.

Как узнать?

Можно пойти разными путями:

• Обратиться в местную администрацию в жилищный отдел, и подать ходатайство о предоставлении информации по конкретному участку: назвать его фактический почтовый адрес. После запроса в течение 10 дней администрация сможет предоставить вам выписку о принадлежности надела: владельцем является муниципалитет, или она передана по праву аренды юридическому или физическому лицу.
• Посмотреть , указав точный адрес и расположение земель. Если она оформлена и поставлен на учет, то это означает, что у нее есть собственник, но конкретных данных из нее вы не узнаете.
• Сделать запрос в Росреестр о принадлежности участка. Правда, услуга платная, за нее нужно будет уплатить порядка 200 руб., если запрос исходит от частного лица. Через 10 дней будет получена : кто, на каких основаниях владеет землей, ли прямо противоположное, что у нее отсутствует владелец, значит, она принадлежит местным органам власти.

Как оформить в общую долевую собственность?

Формально участок под домом так и так принадлежит всем жильцам. Но если есть намерение рядом обустроить подземные гаражи, а сверху возвести площадку для активного спорта, то следует оформить ее в общую долевую собственность.

Для этого следует действовать так:

• Обратиться к кадастровому инженеру об установке границ участка и разработки плана его расположения в составе других земель.
• Подать ходатайство в местные органы самоуправления о передаче земель по праву общей собственности и дождаться положительного решения.
• С этим документами обратиться в Росреестр о постановке участка на кадастровый учет.

По окончанию всех действий земля будет принадлежать всем жильцам совместно, и все решения о дальнейшей ее эксплуатации должны приниматься на .

На видео об оформлении земли под многоквартирным домом

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

2.1 Нормативно-правовое регулирование

Формирование земельных участков под многоквартирными домами является одной из наиболее актуальных тем в земельном и жилищном праве.

Вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами урегулированы в следующих нормативных правовых актах:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) (п. 2 ст. 36).

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) (ч. 1 ст. 36).

3. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон к ЖК РФ) (ст. 16).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (ст. 42–46).

5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон к ГрК РФ) (ч. 2 ст. 6).

6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) (ст. 16, 17, 20, 22, 23, 37−40).

Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом - это индивидуально-определенное здание, состоящее: 1) из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .

Под многоквартирным жилым домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дом, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.Двухквартирные жилые дома так же являются многоквартирными жилыми домами и соответственно на них распространяются нормы жилищного и земельного законодательства о многоквартирных жилых домах.

О праве собственности граждан на земельные участки под многоквартирными домами указано в пункте 2 статьи 36 ЗК РФ. В соответствии с данной статьей в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством .

Следовательно, условия и порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах предусмотрены в жилищном законодательстве.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится лишь общее положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты .

Условия и порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах закреплены в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ.

На основании статьи 16 Вводного закона к ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме .

2.2 Понятие права общей долевой собственности

Термин "право собственности" понимается в двух значениях, таких как, право собственности в объективном смысле и право собственности в субъективном смысле.Право собственности в объективном смысле – совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности в субъективном смысле – это юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей им вещью.

Отношения собственности регулируются нормами конституционного, гражданского, административного, налогового, трудового и других ветвей права.

Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества .

Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество является прямое указание закона.

Так, например, в ст. 289 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Доля собственности выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений .

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п.3 ст. 245 ГК РФ при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК РФ осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом .

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 статьи 8 ГрК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

У собственников помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона .

Согласно статье 15 Вводного закона к ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное .

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

ЖК РФ установлены серьезные ограничения в отношении прав собственника помещения в многоквартирном доме. Он не имеет права (ст. 37 ЖК РФ):

1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение);

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме, к новому собственнику переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ). То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер .

Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом .

Отношения общей собственности - это, с одной стороны, отношения сособственников друг с другом, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности (внутренние отношения), а с другой - это отношения всех сособственников, складывающиеся по поводу объекта общей собственности с любыми третьими лицами (внешние отношения).

2.3Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами .

Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка»(п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).

Другими словами, это описание земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствии с заявкой на выполнение работ и правилами учета, в объеме, который необходим для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.

Сформированный таким образом земельный участок служит основанием для проведения его кадастрового учета, а далее, вместе с решением органа исполнительной власти о выделении данного участка для строительства и эксплуатации здания, для государственной регистрации участка, закрепляющей его за конкретным собственником.

Порядок осуществления действий по формированию земельных участков предусмотрен федеральным законодательством, в частности, Федеральным законом № 221-ФЗи подзаконными актами к нему. Однако порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами, имеет свои особенности правового регулирования.

Основные положения по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами, закреплены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и они актуальны для огромного числа граждан и юридических лиц - собственников квартир в многоквартирных жилых домах.

Согласно статье 16 Вводного закона к ЖК РФ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме .

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке .

С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовой статус земельного участкапод многоквартирным домом, и порядок оформления такого земельного участка являются наиболее спорными и обсуждаемыми вопросами. По данной теме выпущеноогромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений самостоятельно не всегда под силу. Данная ситуация рождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.

Но, существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой главенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.

Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно ясно определен правовой статус земельного участка,занятого многоквартирным домом.

Согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФпоставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно .

«Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ).

Если участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не имеют право распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились данной землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав

Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, то согласно п. 4.3 Постановления Конституционного суда № 12-П,в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется .

Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимости от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет .

Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то по вопросу о размере ЗУвозникают огромные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.

Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности »

Согласно земельному кодексу - Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».

Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.

Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

где: S нру - нормативный размер земельного участка в квадратных метрах,

S - общая площадь жилых помещений в доме,

У - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1.

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности, имеющих встроенно-пристроенные нежилые помещения, с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта) осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий .

Основные принципы формирования границ земельных участков под многоквартирными домами:

1.Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

2. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.

3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.

4. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.

5. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

6. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.

7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

На основании ст. 9 - 11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

В случае если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ""О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"").

Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.

Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

После того как земельный участок сформирован и в отношении его проведен кадастровый учет налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Согласно п.1 ст. 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности .

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой "земельно-домовой" вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на "районный уровень" и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется "О введении в действие Земельного кодекса". И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.