Залог квартиры для покупки коммерческой недвижимости. Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог. Кредит под залог коммерческой недвижимости — банки России

Высокие арендные ставки вынуждают вас подумывать о приобретении коммерческой недвижимости в собственность? Однако изымать крупную сумму на покупку из оборота вашего бизнеса не хочется или просто нет возможности? Тогда бизнес-ипотека идеальный для вас вариант. Попробуем разобраться, на каких условиях банки готовы предоставить компании такой кредит.

Коммерческая ипотека — это покупка нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Для получения бизнес-ипотеки компаниям малого бизнеса требуется предоставить в банк: правоустанавливающие документы (свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости).

Но тут есть свои сложности из-за недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой — нет ни слова. При коммерческой ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.

В остальном, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение такого кредита подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование. Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости, процентные ставки — 9-17% годовых.

Что предлагают банки?

Бизнес-ипотеку можно получить без комиссии за оформление также в Сбербанке, Ханты-Мансийском банке, «Моем Банке», Интехбанке и Транскапиталбанке. Фиксированная плата — в Бинбанке (1,1% от суммы сделки), УБРР (1,5%), НОМОС-Банке (1,5%) и Примсоцбанке (2%). За оформление кредита в Меткомбанке, МТС-банке, банках «Абсолют» и «Ак Барс» придется заплатить комиссию от 0,5%, в Первобанке — от 0,2%, в Ижкомбанке — от 1%, в «Советском» — от 2%.

У многих банков верхний потолок по таким кредитам определяется индивидуально и полностью зависит от финансового состояния заемщика. Например, в банке «Кредит-Москва», ВТБ24, Сбербанке, Бинбанке, Ханты-Мансийском банке, банке «Солидарность» и в Примсоцбанке. Среди тех, у кого максимальная сумма кредита на покупку нежилой недвижимости определена, самым щедрым стал банк «Уралсиб», он готов предоставить займ до 170 млн рублей. Взять ссуду на сумму до 100 млн рублей можно в Промсвязьбанке, Моем Банке, Интехбанке и банке «Ак Барс».

Самые терпеливые кредитные организации — Промсвязьбанк, Сбербанк, Бинбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Запсибкомбанк, банки «Зенит», «Уралсиб», «Солидарность», «Ак Барс», НОМОС-Банк и Транскапиталбанк. Они готовы предоставить заимствования на покупку коммерческой недвижимости сроком до 10 лет.

Оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса можно в банке «Кредит-Москва», Ханты-Мансийском банке, ВТБ24 и НОМОС-банке. Однако есть ряд ограничений. Например, воспользоваться данным продуктом в «Кредит-Москве» смогут лишь те, чья фирма зарегистрирована в регионах присутствия банка — Москве, Санкт-Петербурге, Белгороде, Рязани, Волгограде, Воронеже. В Ханты-Мансийском банке нужно предоставить поручительства собственников бизнеса (для ЮЛ), супруга (для ИП). А ВТБ24 готов кредитовать без аванса лишь при наличие дополнительного обеспечения. Стандартная для рынка ситуация, когда банк готов оплатить 70-85% стоимости приобретаемой недвижимости.

Стандартные требования к заемщику — минимальный срок существования бизнеса (6-12 месяцев), возраст заемщика (20-60 лет) и регистрация компании в регионе присутствия банка. Однако для многих банков немаловажным фактором при выдачи кредита является размер годовой выручки предприятия.

Например, программой «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке могут воспользоваться лишь компании малого бизнеса с годовой выручкой не более 400 млн рублей. Чтобы получить заем в Меткомбанке, годовая выручка вашей компании не должна превышать 1 млрд рублей, в Бинбанке — 900 млн рублей, в УБРР — 700 млн рублей. В банке «Ак Барс» — 400 млн рублей для малого бизнеса, 1 млрд рублей — для среднего бизнеса. Еще одним требованием при получении кредита в некоторых банках может стать размер штата сотрудников вашей организации. В Примсоцбанке и МТС-Банке — это минимум 100 человек.

При оформлении бизнес-ипотеки попросят вас открыть расчетный счет в Росбанке, МТС-Банке, Ижкомбанке и в банке «Советский». Также для многих банков важно отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации у заемщика . В банке «Зенит» требуют, чтобы руководители или акционеры предприятия-заемщика ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности.

В НОМОС-Банке попросят предоставить документы, доказывающие отсутствие у вашей компании просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами. А в Примсоцбанке выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если финансовый результат деятельности компании-заемщика имеет положительное значение.

Как видно из требований, получение коммерческой ипотеки порой хлопотное дело. Однако помните, что грамотное использование коммерческого помещения — это залог удачного развития бизнеса и гарантия того, что получаемый доход будет значительно превышать суммы выплат по кредиту.

Топ-25 самых выгодных кредитов на покупку коммерческой недвижимости
данные на октябрь 2013 года

Николай Новодвидский , Кредит для Бизнеса. Ру

Заявка на кредит для бизнеса

Ваша заявка будет отправлена в несколько банков в вашем городе, которые занимаются кредитованием малого бизнеса. Можно выбрать один или сразу несколько банков.

Независимо от формы собственности коммерческого предприятия развитие бизнеса требует привлечения дополнительных средств. Наиболее выгодно – получать финансирование в банковском учреждении или кредитном союзе, заключив при этом соответствующий договор. Однако следует учитывать, что на российском рынке существует множество программ по займам, которые отличаются ставками, размером выдаваемой ссуды и типом кредитной линии. Оформив в качестве обеспечения недвижимый залог, вы сможете получить крупную сумму на приемлемых условиях. Характеристики таких кредитных программ для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и обществ с ограниченной ответственностью представлены в статье.

ЮЛ представляет собой организацию, действующую в правовом поле и, обладающую:

• свидетельством государственной регистрации;
• учредительным пакетом документов;
• утвержденным и зарегистрированным уставом;
• юридическим адресом;
• бухгалтерской отчетностью.

Ответственность по своим обязательствам ЮЛ несет только уставным капиталом.

Поскольку любой бизнес связан с рисками, банки кредитуют предприятия, имеющие высокие финансовые показатели или представившие ликвидный залог.

• прибегнуть к посредническим услугам кредитного брокера;
• обратиться в ломбард;
• воспользоваться услугами частных инвесторов.

Процедура оформления кредита под залоговое обеспечение для ООО такая же, как у юридических лиц.

1. Прежде, чем финансировать бизнес, банк проверяет учредителей компаний на наличие уголовного прошлого и число оформленных ими ранее юридических лиц. Такая информация находится в свободном доступе, и получить ее труда не составляет. Если заемщик учредил более пяти юридических лиц, банк может отказать в кредитовании.
2. Перед принятием решения о займе банки проверяют состояние расчетных счетов, открытых в других организациях. В анкете необходимо указывать как действующие счета, так те, которые давно не используете, однако не успели закрыть. Все данные о предыдущих кредитах и имеющихся расчетных счетах нужно подтверждать справкой из ИФНС. Если ранее при погашении кредита имелись просрочки более 5 дней, банк может отказать в финансировании.
3. Проверяя юридический адрес компании-заемщика, банки сверяют его с «черным списком» адресов массовой регистрации. Компании с нелегальным адресом, под которым зарегистрировано множество предприятий, банк откажет в кредитовании.
4. Банки проверяют не только кредитную историю заемщика, но и партнерские фирмы, имеющие общую прибыль и финансовые интересы. Особенно проверяются предприятия, у которых тесно связано руководство и учредители.
5. Если залогового имущества недостаточно для получения необходимых средств, можно привлекать собственность родственной компании. При задержке платежей по кредиту банк имеет право взыскивать средства как с заемщика, так и с компании-поручителя. Залог в таком случае реализуется в последнюю очередь.

Кредит под залог недвижимости в данном учреждении вы можете получить на следующих условиях:

• заявка на кредит для бизнеса рассматривается в течение трех рабочих дней;
• получить кредит можно без уплаты комиссионных сборов;
• средства перечисляются на расчетный счет ИП или юр. лица.

В данном банке кредиты на бизнес под залог недвижимости предоставляются в соответствии со следующими условиями:

• в качестве залога может выступать имущество, которое вы покупаете;
• действует отсрочка до полугода по погашению основного долга;
• средства могут быть предоставлены в классической форме (с графиком погашения) либо траншами.

Россельхозбанк

• наличие отсрочки по уплате основного долга — до 12 месяцев;
• кредиты предоставляются разным формам бизнеса, включая КФХ;
• допускается досрочный возврат кредита.

Условия выдачи кредита юридическим лицам под залог:

• за выдачу и погашение займа раньше срока не взимаются комиссии;
• отсрочка по погашению — до 6 месяцев;
• индивидуальный график платежей;
• если оформляете кредит для ИП — обязательно поручительство супруги/супруга.

Среди важных условий выдачи кредита предпринимателю можно отметить:

• наличие возможности заменить первоначальный взнос дополнительным залогом;
• действует отсрочка по погашению основного долга;
• бизнес должен располагаться в радиусе 200 км от места расположения офиса банка.

• заем может быть выдан под залог имущества ИП;
• решение о выдаче принимается в течение 1 рабочего дня;
• кредитование полностью прозрачное, без скрытых комиссий;
• валюта кредита — рубли, доллары, евро.

Уралсиб

• кредитный продукт «Бизнес Приоритет» могут оформить только действующие клиенты банковской организации;
• окончательный размер процентной ставки определяется после анализа вашего финансового состояния;
• действуют комиссии за выдачу кредита — от 1,2% от суммы;
• погашение осуществляется равными платежами;
• помимо залогового обеспечения, банк вправе потребовать поручительство физ. лиц.

Юникредит

• кредиты для юридических лиц и малого бизнеса предоставляются без скрытых комиссий;
• за досрочное погашение комиссии не взимаются;
• есть возможность отсрочки платежа до полугода;
• дополнительный залог не требуется.

• процентная ставка может быть плавающей/фиксированной;
• кредит может быть выдан в рублях, долларах и евро;
• за оформление кредита и досрочный возврат суммы комиссии не взимаются;
• есть возможность выбрать форму погашения.

Бинбанк

• допускается предоставление частично необеспеченного кредита;
• действует отсрочка погашения — до трех месяцев;
• график погашения можно составить с учетом сезонности вашего бизнеса.

• заявка рассматривается 14 рабочих дней;
• возможность оценки залога без привлечения специализированного оценщика;
• для рассмотрения заявки не нужно открывать РС;
• дополнительные комиссии отсутствуют.

• процентная ставка напрямую зависит от суммы кредита;
• график погашения может быть разработан индивидуально.

• дополнительные комиссии отсутствуют;
• возможна выдача средств в долларах и евро.

Условия

Оформление кредита под залог недвижимости, например, квартиры позволяет получить более существенную сумму средств под лояльную процентную ставку. Но сумма займа в любом случае будет зависеть от того, во сколько оценят вашу недвижимость.

С другой стороны, в случае нарушения вами условий договора, имущество, оформленное в залог, вы просто потеряете. Для банковской организации наличие залога в виде недвижимости — гарантия того, что при любом раскладе вы вернете заемные средства.

Для вас тоже есть плюсы такого кредита:

• процедура оформления проще;
• к вашей кредитной истории банк будет более лоялен.

Залог

В качестве залога может выступать:

• недвижимость коммерческого и жилого характера;
• участок земли, находящийся в вашей собственности (либо в собственности юр. лица);
• складское помещение.

А также в отдельных случаях в качестве обеспечения может выступать дополнительно поручительство физ. лица либо собственника бизнеса.

Под залог приобретаемой недвижимости

Кредит под залог покупаемого имущества имеет несколько особенностей:

• недвижимость должна соответствовать критериям, которые установлены банковской организацией;
• вы не сможете продать залоговую недвижимостью;
• если перестанете выплачивать кредит, недвижимость перейдет в распоряжение банка;
• кредит малому бизнесу под недвижимость предоставляется только при отсутствии задолженности перед контрагентами и ФНС;
• часто банковская организация требует застраховать приобретаемый объект.

Требования к заемщику и залогу

Общий список требований к заемщику включает в себя следующие:

• фактическое осуществление деятельности от 3 месяцев до года;
• положительная кредитная история за весь период деятельности;
• согласие на открытие РС (не во всех банках);
• у вашего бизнеса нет признаков банкротства;
• учредители бизнеса должны быть гражданами РФ;
• радиус нахождения вашего бизнеса — не далее 300 км от офиса кредитного учреждения;
• возрастные рамки — от 21 до 65 лет.

Требования к залогу:

• отсутствие обременения правами третьих лиц;
• объект недвижимости не должен являться предметом судебных разбирательств;
• имущество не должен быть в залоге по кредитам, оформленным в других банках;
• если залогом выступает промышленное строение, оно должно быть из кирпича или камня;
• если объект недвижимости расположен на последнем этаже здания, обязательно проверяется состояние кровли.

Данный список не исчерпывающий, каждая кредитная организация может выставлять дополнительные требования.

Документы

Если кредит оформляется юридическим лицом, нужно предоставить:

• учредительные документы;
• свидетельство о гос. регистрации;
• протокол с описанием причин и целей кредитования;
• отчетность по налогам и финансам за определенный период;
• ксерокопии контрактов с деловыми партнерами;
• документацию на недвижимость, которая будет выступать в качестве залога.

Если же вы хотите получить кредит как ИП, принесите в банк дополнительно:

• свой паспорт;
• выписку из ЕГРИП;

Этапы и нюансы

Сам процесс оформления кредита состоит из нескольких этапов. Рассмотрим их подробнее:

1. Вы выбираете подходящую банковскую организацию, посещаете ее офис и оставляете заявку на кредит. Кстати, сейчас большинство банков предоставляет услугу подачи заявки в режиме онлайн, что экономит время.
2. Ваша заявка рассматривается, по ней выносится решение.
3. Если решение положительное, кредитор оценивает недвижимость, которую вы передаете в залог.
4. Вы и кредитор подписываете договор, после чего на ваш счет перечисляются средства.
5. Вы получаете на руки график платежей, согласно которому делаете перечисления.

Что касается некоторых подводных камней, то они, безусловно, есть. К примеру: прежде чем предоставить кредит, специалисты отдела безопасности банка могут проверить вас или учредителя бизнеса на наличие судимости, что может послужить поводом для отказа в кредитовании.

Обязательно проверяется состояние счетов, которые открыты в других банках. Поэтому в анкете указывайте счета, которые есть, и те, которыми давно не пользуетесь. Еще один нюанс: проверка юр. адреса. Если по вашему адресу зарегистрировано большое количество других компаний, в кредитовании вам откажут.

В статье собраны условия 12 банков по бизнес-ипотеке. А так же дана инструкция по получению кредита на покупку недвижимости для ИП и юридических лиц.

Какие банки выдают кредиты на недвижимость ИП и юридическим лицам

А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.

Сбербанк

• срок возврата средств — до 10 лет;
• комиссий нет;
• средства предоставляются как на коммерческую недвижимость, так и на жилую;
• Ообеспечение — залог покупаемого имущества либо поручительство от физ. лица и юрид. лица;
• наличие первоначального взноса — 30% от цены объекта, 25% — если вы занимаете повторно;
• страхование — обязательно.

ВТБ 24

• период возврата денег — до 10 лет;
• наличие первоначального платежа — от 15% от цены объекта;
• деньги предоставляются для приобретения офисов, складов, производственных помещений;
• обеспечение — залог покупаемого имущества;
• отсрочка по погашению — до 6 месяцев.

Россельхозбанк

• наличие первоначального взноса — кредитование доступно без его внесения;
• отсрочка по погашению — до 1 года;
• предоставляется только на покупку коммерческой недвижимости;
• обеспечение — залог приобретаемого имущества, доп. обеспечение — транспортные средства, либо оборудование.

Промсвязьбанк

• период кредитования — до 15 лет;
• обеспечение — залог покупаемого имущества, либо поручительство от третьих лиц, либо гарантийный депозит;
• отсрочка по погашению основного долга — до 1 года.

ВТБ Банк Москвы

• цель кредитования — кредит для бизнеса на покупку недвижимости;
• обеспечение — в роли залога выступает покупаемый объект;
• первоначальный взнос — может быть заменен дополнительным залогом либо поручительством.

Росбанк

• цель кредитования — выдается
• обеспечение — в качестве залога выступает приобретаемый объект;
• отсрочка по погашению основного долга — до 6 месяцев;
• досрочное погашение — допустимо, без штрафов и комиссий.

ЛОКО банк

• период кредитования — до 10 лет;
• комиссия за выдачу — 2% от суммы;
• обеспечение — залог имущества, которое вы покупаете.

Уралсиб

• время возврата взятых средств — до 10 лет;
• первоначальный платеж — от 20% стоимости объекта;
• комиссия за выдачу — 1,2% от стоимости кредита;
• обеспечение — залог приобретаемой собственности;
• страхование — обязательно;
• досрочное погашение — без штрафов и комиссий.

Юни Кредит

• срок возврата средств — до 7 лет;
• первоначальный платеж — от 20% цены покупаемого объекта;
• отсрочка по основному долгу — до полугода;
• досрочное погашение — возможно;
• обеспечение — приобретаемое имущество.

Бинбанк

• первоначальный взнос — от 20%;
• отсрочка погашения — до полугода;
• обеспечение — залог приобретаемого объекта.

Транскапиталбанк

• срок кредитования — до 25 лет;
• комиссия за выдачу — нет;
• досрочное погашение — допускается, без комиссии;
• обеспечение — залог приобретаемого объекта + поручительство (либо по выбору банка).

Интеза

• срок кредитования — до 10 лет;
• возможность приобретения участка земли либо не завершенного строительством объекта;
• первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта;
• отсрочка платежей — до полугода.

Условия кредитования

Кредит на покупку недвижимости для юридических лиц по ряду критериев отличается от обычной ипотеки. В частности, серьезное отличие заключается в сроках кредитования. Если для обычных граждан он может составлять до 30 лет, то кредит для ИП или ООО на недвижимость выдается не более, чем на 10 лет.

Также значительно отличаются и процентные ставки: они явно выше, чем для физ.лиц. Сумма первоначального взноса находится в стандартных рамках и составляет от 10 до 30%. Заявки на предоставление подобных займов, как правило, рассматриваются дольше, чем для физ. лиц. В среднем это около 20 дней.

Что касается положительных сторон, то вы сможете приобрести помещение для ведения своего дела за довольно короткий срок. Конечно, вы будете ежемесячно выплачивать проценты, но за свою недвижимость, а не за аренду чужой.

Следующий нюанс: помещение, которое относится к коммерческой недвижимости, оценить труднее, чем квартиру или жилой дом. Также очень сложно определить, насколько такие площади ликвидны.

Какую сумму одобрят и под какой процент

Максимальный лимит доступной суммы напрямую зависит от того, насколько вы платежеспособны. Устанавливается этот факт после тщательной проверки бизнеса сотрудниками банковской организации.

Что касается %, то по коммерческой ипотеке они варьируются от 9,2 до 20% годовых. Во многих банковских организациях процентную ставку вам озвучат только после оценки вашей платежеспособности.

Что можно купить:

• офисное помещение;
• склады;
• производственное помещение;
• помещение для торговли;
• земельный участок.

Что будет залогом

Займ такого типа вы сможете оформить, только если располагаете залогом, способным покрыть все расходы на приобретение и процент по самому договору. В качестве залога может выступать:

• движимое или недвижимое имущество;
• ценные бумаги;
• денежные средства, внесенные на банковский счет.

Помимо этого, банковская организация может потребовать предоставления поручительства других лиц, являющихся собственниками бизнеса.

Страхование

Страхование объекта покупки осуществляется в обязательном порядке, особенно в случае приобретения ее на кредитные средства. Это требование четко прописано в законодательстве.

Тот объект, который вы приобретаете, а также тот, который передаете в залог, обязательно страхуются от разрушения или повреждений. Подобное страхование выгодно и вам, и банковской организации.

Если наступит страховой случай, то:

• кредитное учреждение получит свои деньги;
• вы освободитесь от долговых обязательств, хотя потеряете имущество.

Требования к заемщику и недвижимости

Ко всем приобретаемым объектам предъявляется ряд требований:

• постройка должна быть капитальной;
• без обременения правами третьих лиц;
• площадь не менее 150 кв.м.;
• недвижимость должна находиться в регионе оформления займа.

Данный перечень требований может быть расширен конкретной банковской организацией.

Заемщик также должен соответствовать определенным критериям:

• придется подтверждать, что бизнес не несет убытков;
• коммерческая деятельность должна вестись не менее, чем 12 или 24 месяца;
• компания не должна производить алкоголь или табачную продукцию;
• производство не осуществляет выбросов в воду, почву или воздух.

Документы для получения денег :

• анкета;
• заявление на получение средств;
• учредительная документация компании;
• выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ;
• финансовая отчетность за определенный период времени;
• документация по хоз. деятельности;
• документы на право собственности на имущество, выступающее в качестве залога;

Перечень может отличаться в разных кредитных учреждениях.

Как получить кредит на недвижимость ИП и юридическому лицу

Оформление коммерческой ипотеки отличается усложненной процедурой. Рассмотрим ее подробнее.

Шаг № 1. Выбираем подходящую банковскую организацию.

Определитесь, в какую банковскую организацию вы обратитесь за оформлением данного критерия. Выбирайте банк, который максимально подойдет вам по всем критериям.

Шаг № 2. Консультируемся со специалистом кредитного отдела.

На данном этапе обсудите со специалистом все нюансы, ознакомьтесь с перечнем необходимой документации и соберите весь пакет необходимых бумаг.

Шаг № 3. Передаем документы специалисту кредитного отдела.

Предоставьте в банк всю документацию, которая касается как вас, так и объекта недвижимости, который приобретаете.

Шаг № 4. Ожидаем решения.

Заявка может быть одобрена, также вы можете получить отказа. Если принято положительное решение, нужно будет пройти процедуру оценки помещения и страхования имущества.

Шаг № 5. Обращаемся в Росреестр.

Это придется сделать 2 раза: для регистрации прав на приобретенную недвижимость, а также для регистрации ипотечного договора. Без этой процедуры договор не действителен. За услуги по регистрации нужно будет оплатить госпошлину.

Можно ли без первоначального взноса

Большинство банковских организаций предлагают займы на приобретение коммерческой недвижимости с обязательным внесением первого взноса. Он является в некоторой степени гарантией совершения сделки.

Сумма первоначального взноса оказывает прямое влияние на процентную ставку по договору. Но далеко не у каждого предпринимателя есть возможность внести серьезную сумму в качестве первоначального взноса. В этом случае остается только рассчитывать на получение займа с нулевым взносом.

Ставка по займу будет выше стандартной. Чтобы его одобрили, предложите банку в залог имущество, помимо того объекта недвижимости, который вы покупаете.

Как оформить на физическое лицо

Такую сделку можно заключить, если вы не планируете продажу данной недвижимости в ближайшее время. Коммерческую ипотеку как физ. лицу вам одобрят, если будут соблюдены следующие условия:

• ипотечная программа действует 10 лет;
• сумма первоначального взноса от 20%;
• вам на момент подачи заявки — от 21 года до 65 лет (на день погашения кредита);
• вы гражданин РФ;
• на последнем месте работы осуществляете деятельность не менее, чем полгода.

Плюсы и минусы бизнес-ипотеки

Можно отметить следующие положительные стороны:

• возможность приобрести недвижимость без отвлечения оборотных средств;
• индивидуальный подход к каждому клиенту;
• вы сможете сдать приобретенное помещение в аренду.

Что касается минусов, то существенным можно назвать только один: слишком жесткие требования к потенциальному заемщику. Некоторых предпринимателей они просто отпугивают от оформления кредита.

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум .

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки . Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк , к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
• Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
• Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
• Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога . Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки , к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Видео: Нюансы коммерческой ипотеки