Налоговое планирование сделок с недвижимостью физические лица. Налогообложение сделок с недвижимостью: особенности и обязанности. Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.

1 января 2016 года - это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.

Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.

Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.

Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:

1. налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
2. налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года - подробнее ниже).

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.

Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило - со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).

Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ - право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).

Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.

Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

НДФЛ = (доход от продажи - затраты на приобретение) х 0.13

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.

Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.

Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:

НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,

То есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.

Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

Налоговые льготы при продаже недвижимости - ситуации, когда подоходный налог не взимается

1. Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого - вне зависимости от срока владения прежним.
2. Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
3. Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
4. Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
5. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:

• объект недвижимости приватизирован;
• объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
• объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

При примененении налогового вычета налог вычисляется так:

НДФЛ = (доход - вычет) х 0.13,

То есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).

Вычет бывает 2-х видов:

1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

• Налоговый вычет в фиксированной сумме

1. в размере до 1 000 000 руб. - при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
2. в размере до 250 000 руб. - при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.

• Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества

Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:

1. договором купли-продажи,
2. актом приемки-передачи собственности,
3. договором на оказание услуг риэлтора,
4. расписками продавца в получении денег,
5. приходными кассовыми ордерами,
6. банковскими выписками,
7. товарными и кассовыми чеками,
8. платёжными поручениями,
9. другими.

Примеры применения вычетов

Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.

Ситуация 1

Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования - менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% - и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.

Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.

• Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома

Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.

Ситуация 2

Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.

• Фиксированный налоговый вычет

• Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража

Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.

В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.

Итоги

• 1 млн руб.,
• 250 тыс.руб.

• в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),

2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.

3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.

4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

В Архангельске разместить

Какие налоги платятся при покупке, наследовании и дарении жилья.

Подоходный налог

Подоходный налог при совершении сделки купли-продажи платит только продавец, покупатель ни в коем случае под налогообложение не подпадает. Продавец же выплачивает налог в размере 13% по общим правилам, предусмотренным Налоговым кодексом РФ, с суммы, превышающей 1 млн руб., вне зависимости от количества собственников квартиры. Это правило действует, если квартира находится в собственности менее пяти лет. А если пять и более лет, то продавец полностью освобождается от налогообложения по совершенной сделке. Но важно обратить внимание на, казалось бы, очевидную вещь, которую иногда оставляют без внимания: если вы проживаете в квартире 20 лет, но приватизировали ее год назад, то в собственности она у вас находится только один год.

Другой важный нюанс. Квартиру может продавать один человек, а могут сразу 10 совладельцев. Если ее стоимость более 1 млн руб., то подоходный налог в размере 13% нужно заплатить с суммы превышения пропорционально числу собственников. То есть, если у продаваемой квартиры 10 собственников, сумма превышения будет разделена на 10 и каждый собственник с одной десятой будет платить подоходный налог.

При приобретении жилья как на первичном, так и на вторичном рынке можно воспользоваться налоговыми льготами. Если потребитель купил жилой дом или квартиру на сумму 1 млн руб., он может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму, направленную на приобретение этой недвижимости. Например, ваша зарплата по месту работы составляет 60 000 руб., вы с нее платите подоходный налог 13%. Вы купили квартиру и подали заявление в налоговую инспекцию о том, что хотите воспользоваться льготой.

Купить двушку в ближнем подмосковье: bruschaty.ru

Тогда с этого момента зарплата не будет облагаться подоходным налогом до момента, пока вся сумма выплаченных вам зарплат не достигнет 1 млн руб. Реальная экономия составит 13% - 130 000 руб. Это максимально возможная сумма, которую можно сэкономить. Она может быть больше только в случае, если на приобретение квартиры или жилого дома был получен ипотечный кредит, и по нему были уплачены проценты. Тогда налогооблагаемый доход будет уменьшен еще и на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту.

Если сумма покупки меньше 1 млн руб., то налоговый вычет будет предоставлен только на фактическую сумму покупки. Если сумма покупки больше 1 млн руб., то льгота будет предоставлена только на сумму 1 млн руб. (с учетом указанного выше исключения).

Покупка квартиры на первичном рынке осуществляется путем заключения различных договоров, в подавляющем большинстве случаев еще на стадии строительства дома: договора долевого участия в строительстве, договора инвестирования, договора уступки. После завершения строительства заключенный договор будет являться основанием для оформления квартиры в собственность. Налоговый вычет вам будет предоставлен только тогда, когда вы предъявите налоговой инспекции свидетельство о собственности на квартиру (жилой дом).

При приобретении квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке для получения льготы необходимо также предоставить документы, подтверждающие оплату за купленную квартиру (квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения, расписки или акты о получении денег, если квартира приобреталась у физического лица, и т.д.).

Получил даром - заплати налог

Физические лица, приобретающие недвижимое имущество в порядке наследования или по договору дарения, также становятся субъектами налогообложения и обязаны заплатить государству налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.

Ставки налога на имущество зависят от двух факторов. Во-первых, от степени родства между дарителем и одариваемым или наследодателем и наследником. Во-вторых, от стоимости имущества, являющегося объектом наследования или дарения.

Вопросы наследования очень часто становится не только предметом жарких споров, но и судебных разбирательств между родственниками. Поэтому, чтобы внести ясность, во избежание недоразумений обратимся к Гражданскому кодексу, предусматривающему порядок и процедуру наследования. В законе абсолютно четко и ясно указано, кто является наследником первой очереди, кто - второй и кто такие "другие наследники".

Необходимо отметить, что наследование может осуществляться как по закону, так и по завещанию.

По закону о наследовании, наследниками в равных долях, в первую очередь, являются дети, в том числе усыновленные, супруг и родители либо усыновители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Наследниками второй очереди являются братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. "Другими наследниками" в понимании закона "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения" являются лица, не относящиеся к числу наследников первой и второй очереди, а также привлекаемые к наследованию на основании завещания наследодателя. Стоимость квартиры (дома) для целей налогообложения определяется на основании справки БТИ. Бывают ситуации, когда лицо, являющееся наследником первой или второй очереди, оформляет наследство на основании завещания, которое дополнительно было составлено, и получает от нотариуса "свидетельство о праве на наследство по завещанию". В этом случае налоговый орган будет рассматривать такое лицо как "другого наследника" (в терминологии рассматриваемого закона) с уплатой налога по соответствующим ставкам (см. таблицу), т.е. степень родства в этом случае для целей налогообложения не учитывается (см. Письмо Министерства по налогам и сборам от 22.10.2002 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования").

Однако не стоит пугаться высоких ставок налога на имущество. Существуют случаи, когда налог платить не надо. От налогообложения в соответствии с законом освобождается, во-первых, имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому. Во-вторых, жилые дома либо квартиры и накопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (либо одариваемые) проживали в этих домах либо квартирах совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения. Подтверждением совместного проживания является регистрация по месту жительства по одному адресу, решение суда об установлении итого факта. Налоговый орган может принять в качестве подтверждения совместного проживания и справку из эксплуатирующей дом организации.

В-третьих, имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации но спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка. В-четвертых, жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Следует отметить, что каждый собственник несет бремя по содержанию принадлежащего ему имущества. Совершая сделки с квартирами, вы становитесь участниками гражданского оборота, и вы должны платить установленные законом налоги. Это абсолютно нормальный цивилизованный процесс. Однако нет необходимости платить лишние налоги, если законом предоставляется право их не платить. Для этого при совершении сделки необходимо оценить все плюсы и минусы и выбрать оптимальный вариант.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования

При стоимости имущества, согласно оценке БТИ От 85 000 руб. до 170 000 руб. От 170 100 руб. до 255 000 руб. Свыше 255 000 руб.
Наследникам первой очереди 5% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 4250 руб. + 10% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 100 руб. 12750 руб. + 15% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.
Наследникам второй очереди 10% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 8500 руб. + 20% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 100 руб. 25 500 руб. + 30% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.
Другим наследникам 20% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 17 000 руб. + 30% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 000 руб. 42 500 руб. + 40% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.

Ставки налога с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения

При стоимости имущества, согласно оценке БТИ От 8000 руб. до 85 000 От 85 100 руб. до 170 000 руб. От 170 100 руб. до 255 000 руб. Свыше 255 000 руб.
Детям, родителям 3% от стоимости имущества, превышающей сумму 8000 руб. 2 310 руб. + 7% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 8260 руб. + 11% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 000 руб. 17 610 руб. + 15% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.
Другим физическим лицам 10% от стоимости имущества, превышающей сумму 8000 руб. 7700 руб. + 20% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 24 700 руб. + 30% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 000 руб. 50 200 руб. + 40% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.

Продать квартиру бывает не только сложно, но и дорого. И если на гонораре риэлтора при желании можно сэкономить, то некоторых других обязательных расходов бывшему владельцу недвижимости никак не избежать. Свою долю от прибыли может потребовать государство – в виде налога с продажи жилья. В каких случаях собственникам нужно платить пошлину в казну, и как её законно уменьшить?

Налог при продаже недвижимости – когда и сколько платить

Продажа недвижимости – самый распространенный способ быстро пополнить свой счет кругленькой суммой. Неудивительно, что казна претендует на часть свежеприобретённого дохода налогоплательщиков. По российскому законодательству, для резидента (человека, который проводит в стране более 183 дней в году) НДФЛ составляет 13%, а для нерезидента - 30%. Однако платить приходится не всегда.

Государственная пошлина распространяется, в первую очередь, на зажиточных россиян, которые инвестируют в недвижимость и зарабатывают на быстрой и выгодной перепродаже. Поэтому от налога освобождаются собственники, которые владеют объектом более трех лет. С 2010 года они даже не обязаны указывать факт сделки в своей декларации о доходах. Правда, скоро налоговое законодательство ужесточится и с 2016 года минимальный срок владения имуществом увеличится до 5 лет.

Чтобы ненароком не нарушить закон, продавцу важно понимать, с какого момента он официально считается хозяином имущества. Налоговые органы учитывают не день совершения сделки, а дату, которая значится в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Правда здесь могут быть некоторые исключения.

К примеру, новая запись в Росреестре может появиться в процессе узаконивания перепланировки или при передаче доли недвижимости члену семьи. Но это никак не повлияет на основной период владения, который начинается с момента приватизации или . Для члена ЖСК датой отсчета будет полная выплата пая, а для наследника – день смерти прежнего владельца квартиры.

Как уменьшить налог – законные способы сэкономить

Если жизненные обстоятельства или коммерческий расчёт вынуждают , не дожидаясь трехлетнего срока, платить налоги придется. Но совсем не обязательно, что это будет вся сумма, положенная по закону - государство дает гражданам возможность вполне легально снизить пошлину. Для этого необходимо уменьшить налоговую базу: ту сумму, от которой отсчитывается процент отчислений в казну. Для этого есть два основных способа:

• Подтвердить расходы на покупку объекта

При продаже инвестиционной квартиры государство претендует только на налог с прибыли, которая представляет собой разницу между стоимостью покупки и продажи объекта. Но для этого собственнику придется подтвердить факт приобретения жилья и свои первоначальные расходы. Это может быть договор купли-продажи или ДДУ.

• Получить налоговый вычет

Легально уменьшить свою прибыль в глазах налоговой инспекции можно и с помощью имущественного вычета. Закон установил сумму в 1 млн рублей, на которую человек вправе сократить официальный доход от сделки и, соответственно, сумму пошлины. Эта преференция дается на конкретный налоговый период: то есть воспользоваться ей можно лишь 1 раз в год. Поэтому несколько объектов недвижимости выгоднее продавать с перерывом, чтобы они попали в разные декларации 3-НДФЛ.

Кроме того, для законопослушных продавцов есть еще один официальный путь избежать отчислений в казну. У каждого гражданина есть право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья – получить назад от государства 13% налога на часть стоимости новой квартиры (2 млн рублей), которая была потрачена на приобретение квартиры. Если сразу после продажи объекта человек покупает другую недвижимость, он может попросить чиновников сделать взаимозачет: уменьшить размер налога на сумму, которую должен получить из бюджета.

Дорогой подарок

Налоговое законодательство довольно строго относится к имуществу, которое досталось человеку «просто так». Самой большой пошлиной облагаются квадратные метры, выигранные в лотерею: в казну придется вернуть 35% от стоимости «приза». Дарственная на недвижимость обходится дешевле – 13% от суммы, которая указана в договоре дарения.

При этом у некоторых граждан возникает соблазн искусственно занизить стоимость квартиры, однако увлекаться этим не стоит. Если цифры в документах будут отличаться от рыночной более чем на 20%, это вызовет у налогового инспектора обоснованные подозрения и может закончиться проблемами с законом.

Бесплатно передавать друг другу квадратные метры можно только в узком семейном кругу. Россияне вправе спокойно получать жильё в подарок от супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестер. Более дальним родственникам придется раскошелиться.

Пошлина на новостройки

Больше всего инвестиционных квартир приобретается именно на первичном рынке. Люди покупают , чтобы через пару лет заработать на выгодной перепродаже готового жилья. Большинство из них не дожидается сдачи дома в эксплуатацию и реализует свои активы по договору переуступки прав собственности, что позволяет быстрее извлечь прибыль и вновь пустить деньги в оборот.

При этом в среде инвесторов распространено заблуждение, что в случае переуступки продавец освобождается от уплаты пошлины по принципу: нет объекта, нет прибыли от продажи. Однако по закону в налоговую базу входят все доходы гражданина. В данном случае – это будет разница между суммой покупки и продажи строящейся квартиры, с которой государство возьмет свои 13%.

Определенные нюансы есть в ситуации с частными «недостроями». На строящийся жилой дом, который находится в собственности у продавца меньше трех лет, не распространяется вычет в 1 млн рублей, установленный для квартир. С юридической точки зрения это «иное имущество», прибыль от реализации которого можно официально уменьшить лишь на 250 тысяч. Поэтому участок с недостроенной дачей выгоднее продавать как два объекта, отдельно указывая стоимость каждого из них в договоре.

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

• При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
• При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
• При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

• Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
• Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

• Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
• Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
• Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру - заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!

Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.

• Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.

NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.

• Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
• Налоговый период. В России — один календарный год.
• Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
• Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
• Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.

Ставка НДФЛ

Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода , нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.

Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом - в следующем разделе.

Какие сделки не облагаются налогом в 2018?

Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.

Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность - через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет . Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.

NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!

Имущественные налоговые вычеты

Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.

1. Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной - по договоренности между собственниками.
2. Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
3. Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно - 260 000 рублей.

NB! На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!

Налогооблагаемая база

До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:

Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов

Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.

После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:

Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов

Парочка примеров для наглядности.

Продажная стоимость больше 70% кадастровой

2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Купили в 2017 году за 8 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 8 500 000 рублей. 70% от 8 500 000 = 5 950 000. Продажная стоимость больше 70% кадастровой (10 000 000 > 5 950 000). Считаем базу по старой формуле.

• 
  Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 1 000 000 = 9 000 000 рублей
  НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 170 000 рублей
• 
  Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 рублей
  НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей

NB! Если вы продадите квартиру за те же 8 000 000 рублей и зачтёте расходы, ПЛАТИТЬ НАЛОГ НЕ ПРИДЕТСЯ. Вы ничего не заработаете. Нет дохода — нет налога.

Продажная стоимость меньше 70% кадастровой

Пример 1. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Выгодно купили в 2017 году за 9 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

• Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
  Налогооблагаемая база
  НДФЛ
• Вы пользуетесь зачётом расходов
  Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 9 000 000 = 1 150 000 рублей
  НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 149 500 рублей

Пример 2. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы владеете недвижимостью меньше 3 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

• Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
  Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
  НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
• Вы НЕ пользуетесь наловым вычетом
  Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 0 = 10 150 000 рублей
  НДФЛ = 10 150 000 * 13% = 1 319 500 рублей

Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.

Подытожим

• Резиденты платят меньше - 13% вместо 30%
• Чтобы не платить налог, продавайте квартиру через 5 лет после покупки (иногда можно через 3 года)
• С 01.01.2016 налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости квартиры
• Чтобы налогооблагаемая база была ниже, подавайте на налоговый вычеты или зачёт расходов