Новогодним подарком для части имеющих ипотеку россиян стали письма о передаче банками прав по закладной на квартиры. В уведомительном порядке клиентам сообщили, что их ипотека продана ООО "Ипотечный агент "Фабрика ИЦБ". Учрежденное Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) общество работает с весны 2016 г., его задача - через выпуск бумаг с госгарантией предоставить банкам фондирование для ипотечного кредитования, упростить процедуры рефинансирования кредитов и в конечном счете снизить процентную ставку. Решения последней задачи ипотечному агенту добиться пока не удалось: проценты медленно снижаются лишь следом за ключевой ставкой ЦБ. Что же до привлечения средств - за весь период работы "Фабрики ИЦБ" размещены шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб. Ипотечные облигации банк может как оставить на балансе и использовать для сделок с ЦБ, так и продать стороннему инвестору. И не исключено, что держателем закладной на квартиру, например, в Свердловской области в итоге окажется иностранный инвестор.
В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.
Уже в 2016 г. "Фабрика ИЦБ" заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком "Возрождение " (до 3 млрд руб.), санируемым ныне "Бинбанком" (до 6 млрд руб.), "Уралсибом " (до 2 млрд руб.) Первые ипотечные облигации под залог портфеля "Банка жилищного финансирования " на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года "Фабрика ИЦБ" выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.). За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, "Фабрика" разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.
"Фабрика ИЦБ" предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО "АИЖК" (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.
Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со "Сбербанком" в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб. Чуть меньший портфель "продал" в декабре минувшего года ВТБ - 48,2 млрд руб. 20 декабря "Райффайзенбанк " и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ - 7,56 млрд руб.
Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.
"Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки. На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия. В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные. Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков ", - объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.
Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов. Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: "Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации - 1000 руб. Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых".
"Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки. Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус. Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность ", - отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков , комментируя сделку.
В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ. Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%). Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже , отмечают в ГК "ФИНАМ".
При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации .
Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут. На деле клиенты, кредиты которых "перепродали", все-таки сталкиваются с трудностями . На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование. Другая частая жалоба - длительное удержание предмета залога - банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.
Риски есть и для государства . Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными. За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком. Вероятность дефолта "Фабрика ИЦБ" оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный - неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов. Ипотечный агент "оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев", говорится в квартальном отчете.
Заметим, что "дочка" АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации "Фабрики ИЦБ".
Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: "Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% - от 0,8% до 1,5% ".
Второй год существования "Фабрики ИЦБ", которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.
Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК "ФИНАМ" Алексей Коренев .
"Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться ", - рассказал он Накануне.RU .
Подпишитесь на нас
Выбирая банк с целью получения кредита, многие клиенты ориентируются не только на конкретные цифры в договоре, но и на репутацию банка, масштаб его деятельности, наличие отделений в шаговой доступности. Но может случиться так, что с таким трудом выбранная кредитная организация продаст закладную, и клиент окажется «под крылом» совсем другого банка. Стоит ли беспокоиться? С какой целью банки продают друг другу закладные? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Для начала стоит рассказать, что же представляет собой закладная. Закладная - это, по сути, именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя на недвижимость. Залогодержателем, само собой, выступает банк, выдавший кредит. Так как закладная представляет собой ценную бумагу, она может быть передана или продана другому лицу, как физическому, так и юридическому. И случаи таких продаж в современных реалиях - отнюдь не редкость. Банки делают это для пополнения своих оборотных средств, привлекая дополнительные средства для выдачи кредитов. Передача же прав по закладной представляет собой передачу другому банку права залога на недвижимость, а также обязательств по выплате средств, взятых в кредит. Как правило, продажа закладной осуществляется через год-полтора после её оформления. При передаче закладной банк не обязан спрашивать разрешение у клиента, он лишь обязан уведомить его о смене залогодержателя и сообщить реквизиты нового банка. Если же клиент не был письменно уведомлен о смене залогодержателя, то вся ответственность за просрочки и иные неблагоприятные последствия ложится на нового залогодержателя. Заемщик даже вправе вносить платежи в тот же банк, в котором изначально получал кредит. Банк может попросить клиента вносит средства на счет другой кредитной организации, однако он вправе отказаться от этого. Но стоит помнить о том, что внося средства через старый банк в самый последний момент, клиент рискует заработать просрочку, ведь деньги через посредника могут идти несколько дней. И хотя такая задержка произойдет не по вине заемщика, зачем создавать лишние проблемы и повод для разговора с кредитным инспектором? Также особо стоит упомянуть способ извещения о смене залогодержателя. Это должно быть заказное письмо с печатью кредитной организации, но никак не звонки, СМС или письма на электронную почву. Уже известны случаи мошенничества, когда злоумышленники отправляли заемщикам письма с новыми реквизитами, на которые доверчивые граждане начинали переводить платежи, в итоге образовывая серьезную просрочку по кредиту. По словам специалистов ГК «МИЦ», лучше всего лично убедиться в смене залогодержателя, позвонив своему кредитному инспектору или посетив отделение банка, где был выдан кредит. Условия же погашения кредита при продаже закладной изменяться не могут. Сумма ежемесячных платежей, сроки погашения - все это, а также иные принципиальные моменты, указанные в договоре, должны оставаться неизменным. По идее, в договоре можно даже прописать условие о невозможности продажи накладной другим лицам и кредитным организациям, однако банки редко соглашаются менять типовой текст соглашения и вносить в него подобные пункты. Как итог, можно сказать, что в принципе заемщику не о чем беспокоиться, даже если его закладную продали несколько раз. Конечно, в сети Интернет можно найти неприятные истории, связанные с такими переходами, однако они единичны и связаны, как правило, с ошибками в работе кредитной организации, которые легко можно оспорить в суде. «Даже если ваша закладная была передана другому банку, причин для беспокойства нет, - комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. - Никто не вправе изменять условия погашения, текст договора или какие-то другие принципиальные моменты. Для клиента, по сути, все остается по старому, измениться может лишь номер счета, на который будут переводиться средства, и то только с согласия самого клиента. Если же вы являетесь клиентом крупного банка, то, скорее всего, с такой ситуацией вы даже не столкнетесь, так как таким организациям нет нужды привлекать дополнительные средства для выдачи кредитов».Меня зовут Х-ва Д.В., и я за последние три месяца по вине Сбербанка потеряла сил, нервов и здоровья больше, чем за предыдущие 50 лет жизни. А все потому, что решила воспользоваться своим законным правом досрочного погашения ипотечного кредита (кредитный договор 91853351 от 23.08.2016 г.).
День в день выплачивала все платежи - почти по 45 тыс руб в месяц. И 24.05.17 г. мой кредит продали ООО «Ип-отечный агент «Фабри-ка ИЦБ», о чем я получила уведомление. Но, как заверили в Сбербанк-онлайн, куда я обратилась с вопросами, все операции по кредиту остались за Сбербанком.
Через год у меня из-за семейных обстоятельств выросли затраты, и я обратилась в "родной" банк с просьбой о рефинансировании. Письмо проигнорировали. Позже, когда Сбербанк объявил акцию - рефинансирование ВСЕМ своим клиентам - повторила просьбу. Через месяц ответили: "По вашему договору рефинансирование не предусмотрено"! Тогда я решила обратиться в сторонний банк. И начались круги ада.
Сотрудники банка в принципе не знают, как работать с проданными кредитами. Они отказывались выдавать справки, предлагали обращаться на фабрику ИЦБ (при том, что ИЦБ работает только с юр.лицами), говорили, - мой кредит нулевой, мы его не видим. Через два месяца мытарств, выяснила опытным путем, что у меня почему-то два кредита - один нулевой, другой, по которому со мной работают, со всей информацией по платежам. И я таки собрала все справки! 7 декабря назначили сделку в Петербурге.
Я заказала и оплатила новую оценку по квартире, отпросилась на работе, специально отправилась из Москвы в Питер, и уже предвкушала, как перечислю деньги Сбербанку и, наконец, этот сумасшедший дом закончится... Но все сорвалось - выписка из единого государственного реестра недвижимости показала, что закладная по моему кредиту до сих пор у Сбербанка!!! Хотя это грубое нарушение закона!
Вечером 6 декабря представитель банка, где должна была состояться сделка, сообщил: есть вероятность, что при переоформлении залога в пользу возникнут проблемы, т.к. на основании выписки из ЕГРН залогодержателем всё еще является ПАО Сбербанк. Для проведения сделки он попросил предоставить: копию закладной с отметкой о передаче прав новому владельцу закладной - ООО «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ»», либо выписку по счету депозитария, осуществляющего учет закладной, со сведениями о новом владельце закладной. А также копию доверенности на ПАО Сбербанк на полномочия по выдаче справок по кредиту и погашению записи об ипотеке, предоставлению документов на снятие обременения. И я в пургу, в снег помчалась в другой конец города, в ипотечный центр.
Я и так все это время находилась в большом нервном напряжении от беспросветного непрофессионализма и равнодушия сотрудников Сбербанка, с которыми я общалась все это время в Москве. Но сотрудники Сбербанка в Санкт-Петербурге всех переплюнули. У меня чуть не случился гипертонический криз после общения с менеджером Юлией, которая на мои просьбы помочь со справками, спокойно предложила мне ехать в Москву в ИЦБ, куда продан кредит, она заявила, что их дело выдавать кредиты, все остальное не в ее компетенции.
После неоднократных звонков на "горячую линию" мне дали телефон руководителя центра ипотечного кредитования на площадке ВСП 9055/01895 Управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО Сбербанк России С-ной О.В. Но и она меня проигнорировала, сказав, что копию вместе с оригиналом она может выдать только после погашения кредита, а доверенности как таковой она в глаза не видела. Прислала мне только несколько страниц закладной, в доказательство, что фабрика ИЦБ доверила хранить ее в депозитарии Сбербанка. Отказала она и в просьбе показать лист с записью, что сменился владелец закладной. В результате по вине сотрудников Сбербанка сделка сорвалась.
7 декабря я написала письменное обращение с жалобой, которую у меня приняла С-на, пообещав, что ее рассмотрят. При этом она меня дважды спросила: "А вы разве имеете право на рефинансирование?"... Я просто от возмущения не знала, какие подобрать слова! Я ведь имею право на досрочное погашение, я не подписывалась на рабство к Сбербанку!
В итоге: я подорвала здоровье, меня уже трясет, когда я прохожу по улице мимо отделений Сбербанка, я получила огромный моральный ущерб - со мной обращались как с человеком, у которого есть одна обязанность - помогать Сбербанку решать финансовые вопросы, а прав нет вообще, и я понесла финансовые затраты - доверенность, оценка, билеты, в Санкт-Петербург, потеряла кучу времени на бесплодное и бессмысленное общение с сотрудниками Сбербанка.
Вернувшись в Москву, я написала жалобы с просьбой срочно выдать мне нужные справки в Нацбанк, в Сбербанк на официальный сайт. Из Сбербанка я получила ответ, который вызвал у меня истерический смех: "Ваше обращение рассмотрено. Сотрудникам было указано на необходимость соблюдения стандартов качества обслуживания и применены дисциплинарные меры в соответствии с установленным в банке порядком. Сбербанк приносит Вам извинения за доставленные неудобства".
Все! Круг замкнулся! Маразм все крепче! Теперь осталось одно - обратиться к В.В. Путину с просьбой заставить Сбербанк выдать мне справки. Надежда только на него! Или есть какой-то другой выход? Как расстаться со Сбербанком, как выбраться из этого сумасшедшего дома? Подскажите, пожалуйста! Мои справки устаревают, следующий платеж по кредиту через 6 дней. Сторонний банк не отказывается от сделки, но ему нужны гарантирующие переход закладной документы.
Итоговый документ, без которого вы не сможете ни продать, ни подарить квартиру, приходится выбивать буквально зубами и когтями. А дозвониться до сберовцев порой просто невыполнимая задача. Как Сбербанк плюёт на клиентов, выплативших ипотеку.
С ипотекой покончено! Последний платёж внесли, всё - никаких больше дошираков с сосисками в качестве украшения новогоднего стола. Но забывать о существовании банка ещё слишком рано - нужно снять залог с квартиры, то есть подтвердить ваше право ею распоряжаться. А вот с этим "последним рывком" у клиентов Сбера, как оказывается, возникают проблемы.
К слову, копию закладной могут попросить и если вы решите заняться рефинансированием ипотеки и перевода кредита от Сбера в сторонний банк. И, судя по отзывам клиентов, на этом этапе тоже не обходится без проблем.
А вы сами знаете, что у вас происходит?
Оказывается, не всегда сами сотрудники Сбера в курсе, что могут выдавать копии закладных. Причём оперативно ответить клиенту не смогли ни в отделении банка, ни в ипотечном центре - пришлось составлять письменное обращение.
Для рефинансирования ипотеки и перевода кредита от Сбербанка в сторонний банк потребовалась копия закладной для предварительного расчёта процентной ставки по кредиту. Пришёл в первое попавшееся отделение Сбербанка, попросил выдать копию закладной, однако никто вообще не в курсе, что подобные документы могут выдаваться, - написал пользователь на "Банки.ру ".
Тут решили меня отправить в окно "Решение проблем", там я написал письменное обращение на выдачу копии закладной либо чтобы мне выдали официальный ответ, что подобных документов они не предоставляют. Спустя пять дней после обращения, о чудо... приходит СМС-уведомление, что документ готов и его можно получить в любом отделении банка, - отметил клиент.
Поговорите с клиентами, наконец!
О "клиентоориентированности" Сбера, кажется, уже можно написать большую книгу. Не стало исключением и получение закладной. Те, кто брал ипотеку в Сбере, дружно пишут: дозвониться невозможно! Ну почти.
Зарегистрировали заявку аж с помощью руководителя отделения, сказали, что через неделю привезут. Прошло 2 недели, никакой закладной нет, по телефонам не дозвониться, а в отделениях ничем помочь не могут. Сегодня уже и заявка, со слов менеджера, не 20 марта зарегистрирована, а 30-го. По телефону нереально прозвониться, в отделении к телефону очередь, да и никто трубку не берет, - пишут пользователи .
И не он один. Клиенты Сбера регулярно рассказывают, как "прошли путь" в телефонной очереди с 25–27-го места до первого, а потом... их сбросили.
Сбер гордо держит оборону и молчит. А такие же страдальцы советуют жаловаться по этому вопросу в Центробанк России. Сделать это можно .
"Я здесь закон"?
23.03.2018 полностью погасил кредит в Сбербанке. Уже две недели пытаюсь записаться и получить ответ на запрос о выдаче закладной и снятии обременения с квартиры, - возмутился клиент Сбера на "Банки.ру".
Через три дня клиент по рекомендации сотрудников кол-центра написал обращение на электронную почту, адрес которой дали в банке. Но в течение трёх рабочих дней ему никто не ответил. По телефону также никто не отвечал, а когда подходила очередь клиента (это, по его словам, занимало около полутора часов), звонок просто прерывался. По крайней мере, сам он рассказывает именно такую версию.
Приняли ли обращение - так и остаётся для него загадкой. При этом по закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме.
А квартиру как продать?
Почему закладной необходимо озаботиться заранее, а не ждать повода/"волшебного пинка"? Потому что однажды, возможно, вы решите квартиру продать и покупатель быстро найдётся. Но завершить сделку вы не сможете без вот этой самой закладной.
12.12.2017 мной был погашен ипотечный кредит . На данный момент мне необходимо получить документ о праве собственности на квартиру. В МФЦ мне сообщили, что банк должен был предоставить закладную. В феврале 2018-го я обратилась в отделение Сбербанка в Новоульяновске.
Только 12 марта было составлено обращение на получение закладной. Ответа, правда, пришлось ждать не 10 дней, и даже не две недели. На 1 апреля закладной так никто и не дал.
Я несу финансовые потери, прошу в ближайшее время решить мой вопрос, иначе буду обращаться в ЦБ, - отметил клиент.
То ли обещание обратиться к регулятору подействовало, то ли ещё что. Специалист банка наконец решил ответить. Правда, прямо на форуме.
Сожалею, что вы столкнулись с подобной ситуацией. Я направила запрос в профильное подразделение банка для проведения проверки. Как только у меня появятся результаты, я вам сообщу, - написала на "Банки.ру" от имени Сбербанка сотрудница Мария Александрова.
Так что делать?
Как пояснили в Сбербанке, для подачи заявки на снятие обременения нужно отправить заявку на электронную почту [email protected]. В ней указываем ФИО, номер кредитного договора, адрес объекта недвижимости, телефон. Уточняем, по какому вопросу обращаемся.
Эти письма обещают обработать в течение 10 календарных дней. А мы ещё раз напоминаем о Федеральном закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по которому залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме.
Что делать, когда (если?) вас просят подождать или просто не отвечают?
Обращайтесь в суд с требованием принудить банк выдать закладную. Параллельно не помешает жалоба в прокуратуру и Центральный Банк России (ЦБ РФ), - советует юрист Владимир Масловский.
После получения жалобы ЦБ РФ перенаправит её в Сбербанк и будет контролировать получение вами ответа. Самое плохое, если ваша закладная потерялась, тогда надо будет снимать обременение в ЕГРП путём подачи заявления совместно с сотрудником Сбербанка, - прокомментировала юрист Ольга Лебедева.