«Золотая миля» – место, с которого начинался рынок элитной недвижимости Москвы. Попадая сюда, появляется ощущение совсем иной столицы – роскошные современные здания, набережная Москвы-реки, переулки старой Москвы в новом обрамлении современных архитекторов. Однако есть одно но! Здесь нет людей! Будто попали вы в декорации съемочной площадки, где никто не живет. Что происходит сейчас с дорогой недвижимостью вторичного рынка Москвы в «Золотой миле»?
Охранников больше
Сегодня на рынке недвижимости мы наблюдаем формирование новой реальности. Элитные объекты в «Золотой миле», которые когда-то были гаванью для инвестиций, теряют свою ликвидность. Причин изменений несколько: меняются политическая и экономическая ситуации, как внутри страны, так и вокруг нее, трансформируется самосознание обеспеченных людей, эстетика роскоши и представления о «богатой жизни».
Эти изменения лучше всего видны, если сравнить объекты на первичном и на вторичном рынках. На заре 2000-х стала активно осваиваться Остоженка. Начал формироваться первый элитный жилой район Москвы, получивший неофициальное название «Золотая миля». Появился он на месте старых разрушившихся зданий с общежитиями и коммуналками. Большинство из них находились в аварийном состоянии. Именно здесь сформировалось понятие «клубный дом».
При всех преимуществах приватности месторасположения и престижности шаговой доступности от Кремля, большинство квартир в районе Остоженки покупалось ради инвестиций.
Особенно заметным это стало сегодня. По нашей статистике, всего в 30% квартир в «Золотой миле» кто-то проживает – либо сам собственник, либо арендатор. Остальные 70% квартир стоят пустыми. Если пройтись по району днем, то вряд ли вы увидите здесь жильцов, выходящих из подъездов. Это будут лишь офисные сотрудники из бизнес-центров по соседству. Еще показательно выглядит вечерняя картина – в любом доме не более двух-трех горящих окон. Среди горожан даже появилась шутка, что охранников здесь находится больше, чем самих жителей.
Так сформировался целый безжизненный район с самой дорогой недвижимостью в центре города.
Колясочные вместо сигарных комнат
За последний год разница между ценой предложения и реальной стоимостью сделки составила 45%. Например, в доме в Бутиковском переулке стартовая цена экспозиции квартиры составляла около $40 000 за 1 кв. м, а продана она была по $27 000 за 1 кв. м (минус 32,5%). В доме по соседству на старте было около $32 000 за 1 кв. м, цена продажи – около $13 000 за 1 кв. м (минус 60%).
Сегодня клиенты хотят взвешенных планировочных решений, они не готовы переплачивать за сигарные комнаты, массажные кабинеты и излишние метры. Все это уходит в прошлое. Современный покупатель ориентируется на функционал объекта: подземный паркинг, тихий двор, прогулочная зона с парком, детские площадки, комнаты для хранения велосипедов, гармоничная архитектура в красивом зеленом месте с видами.
Одно из наиболее значимых изменений на рынке недвижимости последнего десятилетия – он стал рынком покупателя. Если раньше девелопер диктовал свои условия сделок, то сегодня застройщики стремятся предложить наиболее выгодные условия, создать максимально функциональные дома с грамотной инфраструктурой.
Точно такую же гибкость вынужден был бы проявлять инвестор при продаже вторичных объектов. При этом пул их инструментов не столь богат, и конкурировать они могут лишь ценой. Однако инвесторам сложно подстроиться, когда ты вложил миллионы, чтобы они приносили десятки миллионов, а в итоге не можешь отбить даже вложенные средства.
Неадекватные цены на вторичке
С каждым годом дома на вторичном рынке Остоженки все больше морально устаревают и обесцениваются. По оценке экспертов Kalinka Group, на данный момент цены в этом районе выше первичного предложения на 33%. Так, если средняя стоимость «квадрата» в экспозиции на вторичном рынке здесь составляет 1,7 млн руб., то на первичном – 1,28 млн руб. И если покупателю интересна именно эта локация, он предпочтет новые и современные проекты.
По оценке Kalinka Group, квартир в «Золотой миле», купленных для проживания или для сдачи в аренду, сейчас 32% от общего объема жилья в этой локации. Остальные объекты – инвестиционные.
Сейчас в продаже находится всего 11% лотов от всего фонда вторичного жилья в районе (198 лотов), из которых 41% продается без отделки – элитные дома, построенные 10 лет назад и более, так и стоят в бетоне. Собственники оставшихся 57% квартир не готовы принять новые реалии элитного рынка и «занимают выжидательную позицию».
Немаловажно будет отметить, что потенциальный спрос на локацию остается высоким. Однако 64% покупателей, изначально желающих купить квартиру в «Золотой миле», из-за неадекватных рынку цен выбирают в итоге либо соседние локации, либо уходят на вторичный рынок Патриарших прудов, в Арбатский и Тверской районы, где стоимость жилья значительно ниже. Так, в районе Арбата стоимость вторичной квартиры в среднем составляет 930 000 руб. за 1 кв. м, а в районе Патриарших прудов – 1,4 млн руб. за 1 кв. м. Еще около 10% потенциальных покупателей переориентируют свой выбор в сторону первичного предложения. Так что желающим сбыть с рук «инвестиционный объект» могу посоветовать лишь одно: продавайте, забыв, почем покупали.
Расположение, транспортная доступность
Жилой комплекс «Золотая Миля» находится в историческом центре Москвы, внутри Садового кольца по адресу ул. Остоженка, 9/14. Комплекс расположен в районе Хамовники – одном из самых элитных и престижных районов города. Расстояние от комплекса до Садового кольца составляет 800 м., а в 300 м. находится станция метро «Кропоткинская».
Инфраструктура
Район Хамовники имеет развитую инфраструктуру. На расстоянии 300 м. от комплекса располагается 3 гимназии, поликлиника, кафе, отели, галереи, ВУЗы и бутики. Здесь же находится Московский дом фотографии, Музей Л.Н. Толстого, Музей Тургенева и Зачатьевский монастырь. Продуктовые магазины расположены ближе к Зубовскому бульвару. Что касается собственной инфраструктуры комплекса, на первых этажах разместится сигарный зал, спа-салон, фитнес-центр и кафе. Всего в 300 м. от ЖК протекает река Москва и находится 2 сквера. В районе много достопримечательностей, например Новодевичий монастырь, Храм Христа Спасителя и Олимпийский комплекс «Лужники». Поблизости расположено множество живописных улиц и переулков Москвы – Пречистенка, Гоголевский бульвар, Лопухинский переулок. По сравнению с прочими центральными районами города, экологическая обстановка в Хамовниках благоприятная.
Цена-качество
В ноябре цена на квартиры в ЖК «Золотая Миля» составила от 760 000 до 1180 000 руб/м2, средняя – 970 000 руб/м2. Средняя стоимость жилья в комплексах премиум-класса у станции метро «Кропоткинская» составляет 780 950 руб/м2, что значительно ниже. Плюсы: отличная транспортная доступность и инфраструктура. Минусы: цена выше средней по району. Оценка: 9 из 10. Несмотря на цены, комплекс идеально вписывается в архитектурный облик района и может стать одним из самых престижных мест для жизни состоятельных москвичей.
Надежность застройщика
Комплекс «Золотая Миля» строит компания NBM, или «ЭНБИЭМ-Стройсервис», образованная в 1994 г. М.А.Бабелем. Компания занимается строительством домов и объектов инфраструктуры, выполненных по индивидуальным проектам, а также реконструкцией и инвестициями. NBM строит жилую и коммерческую недвижимость в Москве и регионах, из законченных объектов – ЖК «Славянка». Судя по отзывам на форумах, имеются жалобы на сдачу объектов позже заявленного срока. Надежность застройщика можно оценить как среднюю.
Архитектура
ЖК «Золотая Миля» имеет статус клубного дома, это 6-этажный монолитный жилой комплекс, облицованный натуральным камнем. Два первых этажа здания нежилые. Дом построен на базе уже имеющегося старинного здания, фасад сохранен и отреставрирован. В наружной отделке комплекса использовано энергосберегающее стекло и раздвижные стеклянные панели. Всего в ЖК 14 апартаментов и 2 пентхауса, работает система «умный дом», управление освещением, канализацией и кондиционированием автоматизировано. Площадь квартир от 125 до 417 м2, высота потолков от 3,6 до 4,2 м. В комплексе строится поземный двухуровневый паркинг на 29 мест. Придомовую территорию планируется благоустроить, посадить редкие деревья и разбить газоны.
В 1995 году началось преображение района Остоженки. Именно тогда закончили строительство здания Международного Московского банка, которое спроектировало бюро «Остоженка». За 20 лет район изменился до неузнаваемости: большую часть исторической застройки снесли, а квартал наполнили элитным жильём. Правда, по ощущениям, охранников на так называемой «Золотой миле», самом дорогом районе в центре Москвы, больше, чем собственно жителей. The Village показывает, как выглядит один из самых амбициозных проектов перестройки центра сейчас, а архитекторы, которые внесли важный вклад в изменение района, рассказали о своём отношении к тому, что получилось из некогда заповедной территории.
Здание Международного Московского банка
Бюро «Остоженка», 1995 год
Коробейников переулок
Бюро «Остоженка», 2015 год
Александр Скокан
архитектор, основатель бюро
«Остоженка»
Я думаю, что стоит отсчитывать начало изменений на Остоженке не с 1995-го, а с 1989 года. Проект реконструкции территории был принят именно тогда. И это долгая и хитрая история. В 1970-х и 1980-х Хозяйственное управление ЦК КПСС (ХОЗУ) и Совет министров СССР (Совмин) занимались строительством в центре Москвы. Например, в арбатских переулках и других тихих и заповедных местах ломали старые домики, и на их месте возникали 14–15-этажные башни светлого кирпича, куда заселяли чиновников этих ведомств. Такая политика продолжалась около 15–20 лет, а в 1989 году Совмин решил заняться территорией Остоженки.
Эта территория была заброшенной, потому что в связи с планировавшимся строительством Дворца Советов (который должен был располагаться на месте храма Христа Спасителя) всю зону предполагалось сломать, чтобы проложить широкий проспект в сторону Ленинских гор. Поэтому начиная с 1930-х годов никакого строительства там не велось. Всё это был тихий заповедник, и Совмин решил построить там для своих людей много хорошего жилья. Однако к тому времени общественное мнение уже не соглашалось с такими волюнтаристскими решениями. Поднялась мощная кампания, когда построили один дом, сломав памятник архитектуры. Снос вызвал большое возмущение, люди преграждали путь бульдозерам, и Совмин сказал, что строить там будут не только для себя: половину будут отдавать жителям района. А чтобы эту социальную демагогию чем-то подкрепить, они решили заказать проект реконструкции территории не официальным органам вроде Моспроекта и Института Генплана, а Архитектурному институту. Дескать, новые времена, новые люди. В МАрхИ для этого создали маленькую проектную команду, которая переродилась в бюро «Остоженка». К 1990 году проект был готов, его встретили с положительными отзывами, а вот Совмин своё существование прекратил.
И начались совсем другие времена. Конечно, смысла обсуждать то решение Совмина нет: с историческими событиями так нельзя, Остоженка стала частью городской истории. А то, во что превратился район, - это последствия современной жизни. От социального проекта отказались. Жители выбирали: или долго ждать, пока построят дом на той же территории, или сразу же переезжать в новую квартиру в новый район. Все выбрали последнее, поэтому старый контингент быстро вымывался. Появились новые жители, которые сейчас там не столько живут, сколько просто держат красивую богатую недвижимость. Больше там ничего сделать нельзя. Почти вся территория застроена, и расширять проект
можно, только уничтожая исторические сооружения.
Жилой комплекс «Кленовый дом»
Бюро «Остоженка», 2015 год
Бюро «Меганом», 2008 год
Офисное здание «Эфир» в Бутиковском переулке
Бюро «Меганом», 2008 год
Жилой комплекс Copper House
Жилой комплекс «Новая Остоженка»
«Архитектурно-проектное бюро ТРОМОС», 2004 год
Жилой комплекс «Новая Остоженка»
«Архитектурно-проектное бюро ТРОМОС», 2004 год
Юрий Григорян
архитектор, сооснователь бюро
«Меганом»
Мне было бы проще ответить не о том, что район Остоженки сейчас значит для Москвы, а какие возможности там потеряны. Генеральный план, который разработало бюро «Остоженка», носил замечательный идеалистический характер, но он не мог учитывать того факта, что капиталистическая экономика способна разрушить любые правила. И в этом смысле Остоженка не отличается от всего центра Москвы, который за эти 20 лет был весь перекорёжен: снесли большое количество памятников архитектуры, а часть - заменили на новоделы.
Отличие Остоженки - в мифе о «Золотой миле», который был создан в трудные годы после кризиса 1998 года. Из-за него интерес к этому месту настолько вырос, что историческая застройка там пострадала сильнее всего в центре. Это подтверждает наша работа 2012 года «Инвентаризация старой Москвы» в пределах МКАДа, в которой видно максимальное вторжение новых домов на Остоженке и Сретенке. Поэтому назвать Остоженку комплексным проектом нельзя. Это конгломерат разнообразных зданий, которые в разной степени влияют на формирование городской среды.
Даже сейчас, хотя почти все участки застроены, не поздно было бы создать новый мастер-план на замену первому. В нём могли бы возникнуть два центра притяжения: Пречистенская набережная и собственно улица Остоженка, которые должны концентрировать на себе городскую активность. А вот жилые районы между этими улицами могли бы остаться тихими, быть активными им необязательно. Охранники уйдут оттуда, когда сменится политическая атмосфера. Когда кого-то нужно охранять, они есть. Когда охранять будет некого - они исчезнут.
Вклад нашего же бюро в формирование архитектурного облика Остоженки сравнительно небольшой - это четыре объекта, которые мы там построили. В каждом из них перед нами стояли свои задачи. «Молочный» - это прежде всего дом со сквером на углу Молочного и Бутиковского переулков. Почти невидимая вилла «Остоженка», пространство которой развивается вглубь квартала. Каменный блок дома в Коробейниковом переулке и офисное здание «Эфир». Как бы то ни было, именно то сочетание времени, места и обстоятельств привело к возникновению новых типологических решений. В этом смысле миф сработал.
Жилой дом в Молочном переулке
Бюро «Меганом», 2003 год
Жилой дом в Молочном переулке
Бюро «Меганом», 2003 год
Офисное здание на углу Бутиковского и Коробейникова переулков
Бюро «Остоженка», 2010 год
Жилой комплекс Grand Prix
Бюро «Сергей Скуратов Architects», 2004 год
Жилой комплекс «Новая Остоженка»
«Архитектурно-проектное бюро ТРОМОС», 2004 год
Жилой комплекс «Новая Остоженка»
«Архитектурно-проектное бюро ТРОМОС», 2004 год
Жилой комплекс «Баркли Плаза»
Жилой комплекс «Баркли Плаза»
бюро «Сергей Скуратов Architects», 2008 год
Жилой комплекс «Баркли Плаза»
Бюро «Сергей Скуратов Architects», 2008 год
Жилой комплекс «Остоженка 11»
Бюро «Сергей Киселёв и партнеры», 2009 год
Пречистенская набережная
В живописном месте, на набережной Москвы-реки построен жилой комплекс бизнесс-класса «Wellton park Золотая миля» . Это часть большого проекта, «города-парка» . Сдача «Wellton park Золотая миля» состоялась в начале 2016 года.
В жилом комплексе можно приобрести 1,2,3,4-х комнатную квартиру площадью от 32 до 82 кв.м. Квартиры будут сданы без отделки. Цена заквадратный метр в ЖК «Wellton park Золотая миля» - от 175 000 до 240 000 рублей.
16 корпуса ЖК «Wellton park» , названные «Золотая миля», имеют 3 секции высотой в 19 и 25 этажей. С последних этажей откроется вид на город. Всего в жилом комплексе 2200 квартир.
В строительстве было использованы панельно-монолитные матералы. В доме есть свой тепловой пункт, центральная канализация и водопровод. Квартиры оснащены противопожарными датчиками.
Микрорайон ЖК «Wellton park Золотая миля» насчитывает три детских сада, гимназию и две школы. Неподалеку находится продуктовый магазин, тренажерный зал, отделение банка. Удобный выход на набережную Москвы-реки.